结论：欠了三年物业费被起诉，即便房屋未住人，一般情况下物业费并不能直接打折，但具体是否可以减免或调整，需结合实际情况和当地规定来判断。
分析说明：
物业费的基本性质：
- 物业费是业主因享受物业服务而应支付的费用，它涵盖了公共区域的维护、清洁、安保等多项服务。这些服务是持续进行的，不因个别业主是否居住而中断。
未住人是否构成减免理由：
- 一般原则：在大多数情况下，业主未居住房屋并不构成减免物业费的直接理由。因为物业服务是针对整个小区或楼栋的，而非仅针对个别业主。
- 特殊情况：如果业主能证明物业服务存在严重瑕疵，如公共区域长期未清洁、安保措施不到位等，且这些瑕疵与未居住房屋无直接关联但影响了整体居住环境，那么业主可能可以据此与物业公司协商减免部分费用。但这种情况需要充分的证据支持。
当地规定与合同条款：
- 当地规定：不同地区可能对物业费的收取有具体规定，包括是否允许在特定情况下减免物业费。因此，业主应查阅当地的相关法规或政策，了解是否有相关规定。
- 合同条款：业主与物业公司签订的物业服务合同中，可能包含关于物业费减免的条款。业主应仔细阅读合同，了解自己的权利和义务。
法律后果与应对策略：
- 法律后果：如果业主长期拖欠物业费，物业公司有权通过法律途径追讨，包括起诉业主。在诉讼中，业主如果无法提供充分证据证明物业服务存在瑕疵或符合减免条件，可能会面临败诉的风险。
- 应对策略：面对物业公司的起诉，业主应积极应对，首先查阅相关法规和合同条款，了解自己的权利和义务；其次，收集证据证明物业服务存在瑕疵或符合减免条件；最后，与物业公司协商或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。
行动建议：
- 查阅法规与合同：首先查阅当地关于物业费收取的相关法规和政策，以及自己与物业公司签订的物业服务合同，了解是否有关于物业费减免的规定或条款。
- 收集证据：如果认为物业服务存在瑕疵或符合减免条件，应积极收集相关证据，如照片、视频、证人证言等。
- 与物业公司协商：在掌握充分证据的基础上，与物业公司进行协商，尝试达成减免物业费的协议。
- 寻求法律援助：如果协商无果，可以寻求法律援助或咨询专业律师，了解自己的法律权益和应对策略。
特殊场景提醒：
- 如果房屋确实长期无人居住，且业主能证明自己未享受物业服务（如房屋空置、未使用公共设施等），在某些特殊情况下，可能可以与物业公司协商减免部分费用。但这种情况需要物业公司同意，且并非所有地区都允许。
相关法规参考（以一般性原则为例，具体需查阅当地法规）：
- 《物业管理条例》等相关法规中，通常并未直接规定未居住房屋可以减免物业费，但强调了物业服务的持续性和业主的缴费义务。
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