结论：房屋出卖方如果不是开发主体，在一定条件下仍然可以和买受人签订房屋买卖合同，但具体是否有效及能否履行，需根据出卖方是否具有合法处分权等因素综合判断。以下从不同角度详细分析：
一、出卖方具有合法处分权的情况
法律背景：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关键在于出卖人是否对房屋具有合法的处分权。
- 如果出卖方虽然不是开发主体，但通过合法途径（如继承、赠与、买卖等）取得了房屋的所有权或处分权，那么其有权与买受人签订房屋买卖合同。
法律建议：
- 在签订合同前，买受人应要求出卖方提供房屋所有权证或其他证明其具有合法处分权的文件，以确保合同的合法性和有效性。
- 如果出卖方无法提供这些文件，买受人应谨慎考虑是否签订合同，以免陷入法律纠纷。
可能后果：
- 如果出卖方具有合法处分权，且合同内容合法、双方意思表示真实，那么合同通常具有法律效力，双方应按照合同约定履行义务。
二、出卖方不具有合法处分权的情况
法律背景：
- 如果出卖方没有房屋的所有权或处分权，那么其与买受人签订的房屋买卖合同可能因无权处分而无效或效力待定。
- 根据《民法典》的相关规定，无权处分人订立的合同，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；否则，合同无效。
法律建议：
- 买受人在签订合同前，应务必核实出卖方的身份和房屋权属情况，避免与无权处分人签订合同。
- 如果发现出卖方可能无权处分房屋，买受人应要求出卖方提供权利人的授权或追认文件，或者考虑终止交易。
可能后果：
- 如果合同因无权处分而无效或效力待定，买受人可能面临无法取得房屋所有权的风险，并可能因此遭受经济损失。
- 在某些情况下，买受人还可能因善意取得制度而获得房屋所有权，但这需要满足一定的条件，如买受人不知出卖方无处分权、支付合理价款并已经办理房屋过户登记等。
三、特殊情况：委托代理或表见代理
法律背景：
- 如果出卖方是受房屋所有权人委托进行出售的代理人，且其代理行为在委托范围内，那么其与买受人签订的房屋买卖合同具有法律效力。
- 如果出卖方的行为构成表见代理（即买受人有理由相信出卖方具有代理权），那么合同也可能具有法律效力。
法律建议：
- 在涉及委托代理或表见代理的情况下，买受人应要求出卖方提供委托书或证明其具有代理权的其他文件。
- 如果对出卖方的代理权有疑问，买受人可以联系房屋所有权人进行核实。
可能后果：
- 如果出卖方的代理行为有效或构成表见代理，那么合同通常具有法律效力，双方应按照合同约定履行义务。
- 如果出卖方的代理行为无效或买受人无法证明其具有代理权，那么合同可能无效或效力待定。
总结与进一步思考：房屋出卖方如果不是开发主体，其能否与买受人签订房屋买卖合同取决于多种因素，包括出卖方是否具有合法处分权、是否存在委托代理或表见代理等。在签订合同前，买受人应务必核实出卖方的身份和房屋权属情况，以确保合同的合法性和有效性。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。