面对楼房买卖合同中的违约情况，作为守约方，您有多种法律途径来维护自身权益。以下是一份详细且具有操作性的指南，帮助您应对此类问题：
一、明确违约责任承担方式
继续履行合同：
- 若违约方（如卖方拒绝交付房屋或办理过户，或买方拖延支付购房款）未履行合同义务，且合同仍具备履行条件，您有权要求违约方继续履行。例如，若卖方拒绝过户，您可通过法律途径要求其继续协助完成过户手续。
- 法律依据：根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。
采取补救措施：
- 针对房屋质量问题，如存在瑕疵或不符合合同约定标准，您可要求卖方进行修理、重作、更换或减少价款等补救措施。
赔偿损失：
- 违约方需赔偿因其违约行为给您造成的损失，包括直接损失（如购房款利息、租房费用）和间接损失（如因房价上涨导致的差价损失）。赔偿额不得超过违约方订立合同时预见或应当预见的损失范围。
支付违约金：
- 若合同中明确约定了违约金条款，且违约方确实存在违约行为，您有权要求其按约定支付违约金。若违约金过高或过低，可请求法院或仲裁机构适当调整。
定金罚则：
- 若合同中约定了定金条款，且给付定金的一方或收受定金的一方存在违约行为，您可根据定金罚则要求违约方承担相应责任，如双倍返还定金或没收定金。
二、具体处理步骤
优先协商解决：
- 发现对方违约后，首先尝试与违约方进行友好协商，明确违约责任并寻求解决方案。协商过程中保留沟通记录，如邮件、短信或书面协议，作为后续维权证据。
发送书面通知：
- 若协商无果，向违约方发送书面通知，明确指出违约行为、要求其在限定时间内承担责任，并告知不履行的法律后果。书面通知应通过可靠方式送达，并保存好送达凭证。
选择仲裁或诉讼：
- 根据合同约定，若存在有效仲裁条款，向约定的仲裁机构申请仲裁；若无仲裁条款或仲裁条款无效，则向有管辖权的人民法院提起诉讼。
- 在申请仲裁或提起诉讼前，收集并整理好相关证据材料，包括房屋买卖合同、付款凭证、沟通记录、房屋质量检测报告等，以充分证明对方的违约行为和自身所遭受的损失。
等待裁决或判决并执行：
- 等待仲裁机构或法院的裁决或判决，并根据结果采取相应的行动。若违约方不履行裁决或判决，向法院申请强制执行，由法院采取查封、拍卖等措施强制义务方履行合同。
三、针对卖方和买方违约的具体处理
卖方违约：
- 若卖方不想卖房，您除要求继续履行合同外，还可要求赔偿损失（如房价上涨导致的差价损失及为购房产生的合理费用）或解除合同并要求双倍返还定金（如已付定金）。
买方违约：
- 若买方拖延付款，您除要求继续履行合同外，还可没收定金或要求支付违约金，甚至在严重违约时解除合同。买方应承担的违约责任包括逾期付款的利息、您因此产生的额外成本等。
四、重要提示
- 在整个处理过程中，建议咨询专业律师以获取更具体的法律意见和指导，确保您的权益得到充分保护。
- 保留所有与房屋买卖相关的文件和证据，以便在需要时提供证明。
- 及时采取行动，避免错过法律规定的诉讼时效或仲裁时效。
面对楼房买卖合同违约情况，您应依据法律法规和合同约定，通过协商、书面通知、仲裁或诉讼等方式合理维护自身权益。同时，注重证据收集和时效把握，确保自身合法权益得到最大程度的保护。