租赁合同应当与房屋的合法出租人签订。以下从不同角度详细分析：
一般情况：
- 在大多数情况下，房屋的合法出租人是房屋的所有权人，即房产证上登记的名字所对应的人。因此，租赁合同通常应当与房屋所有权人签订。
- 例如，如果A是房屋的所有权人，那么租赁合同就应当由A与承租人签订。
特殊情况：
- 房屋共有：如果房屋是多人共有的，那么租赁合同可能需要与所有共有人共同签订，或者至少需要得到所有共有人的同意。这是因为共有人对房屋享有共同的权利，任何一方都不能单独处分房屋。
- 房屋代管或出租代理：在某些情况下，房屋的所有权人可能委托他人代管房屋或进行出租代理。在这种情况下，租赁合同可以与代管人或出租代理人签订，但需要确保代管人或出租代理人有合法的代理权限，并通常需要提供所有权人的授权委托书等相关证明文件。
- 房屋转租：如果承租人希望将房屋转租给第三人，那么需要得到原出租人的同意，并签订转租合同。在这种情况下，转租合同是承租人与第三人之间签订的，但原租赁合同仍然有效，且承租人仍然需要向原出租人履行租赁义务。
法律建议：
- 在签订租赁合同前，务必核实房屋的合法出租人身份，可以通过查看房产证、身份证等相关证件来确认。
- 如果房屋是共有的或存在代管、出租代理等情况，务必要求出租人提供相关的证明文件，以确保租赁合同的合法性和有效性。
- 在签订租赁合同时，建议明确约定租赁期限、租金及支付方式、房屋用途、维修责任等关键条款，以避免后续产生纠纷。
可能的法律后果：
- 如果与不具有合法出租权的人签订了租赁合同，可能会导致合同无效或无法履行，从而给承租人带来经济损失。
- 如果未经原出租人同意擅自转租房屋，原出租人有权解除原租赁合同，并要求承租人承担违约责任。
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