关于按揭贷款买受人先卖后押预告抵押登记的效力问题，其核心在于理解预告抵押登记的法律性质及其在后续抵押行为中的法律效果，结论是：预告抵押登记在符合法定条件时，具有对抗第三人的效力，但具体效力需结合实际情况判断。以下从不同角度进行详细分析：
一、预告抵押登记的法律性质
预告抵押登记，是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。在按揭贷款购房的情境中，买受人（即借款人）在支付首付款后，通常会将所购房产抵押给贷款银行，以获取剩余购房款的贷款。此时，若买受人在未取得房产证的情况下即进行预告抵押登记，该登记主要起到公示和预警的作用，表明买受人未来有取得该房产物权并设立抵押权的意图。
二、先卖后押的法律效果
若预告抵押登记后，买受人未取得房产证即进行再次抵押：
- 在这种情况下，由于预告抵押登记并未转化为正式的抵押登记，因此，从严格意义上讲，该预告抵押登记本身并不直接产生抵押权的效力。但是，如果后续买受人取得了房产证，并且预告抵押登记未被撤销或注销，那么根据相关法律规定，预告抵押登记可以转化为正式的抵押登记，此时抵押权正式设立。
- 若买受人在未取得房产证的情况下即进行再次抵押，且该抵押行为未经预告抵押权人（即贷款银行）的同意，那么该抵押行为可能因违反法律规定或合同约定而无效。此外，如果买受人存在欺诈等恶意行为，还可能承担相应的法律责任。
若预告抵押登记后，买受人取得房产证并进行正式抵押登记：
- 在这种情况下，预告抵押登记转化为正式的抵押登记，抵押权正式设立。此时，如果买受人再次将房产进行抵押，且该抵押行为未经原抵押权人（即贷款银行）的同意，那么该抵押行为可能因违反抵押权的顺位原则或合同约定而无效。
- 需要注意的是，即使买受人取得了房产证并进行了正式抵押登记，如果预告抵押登记在转化为正式抵押登记前已被撤销或注销，那么原预告抵押权将不复存在，买受人可以自由处分其房产。
三、预告抵押登记的对抗效力
预告抵押登记在符合法定条件时，具有对抗第三人的效力。这意味着，在预告抵押登记有效期内，如果买受人未经预告抵押权人同意而处分其房产（如再次抵押、出售等），那么该处分行为可能因违反预告抵押登记的对抗效力而无效。但是，这种对抗效力并非绝对，它受到多种因素的影响，如预告抵押登记是否已转化为正式抵押登记、买受人是否取得房产证、处分行为是否经过预告抵押权人同意等。
四、法律建议
对于贷款银行而言：
- 在办理按揭贷款时，应要求买受人办理预告抵押登记，并确保该登记在贷款期间保持有效。
- 密切关注买受人的房产证取得情况，一旦买受人取得房产证，应立即办理正式抵押登记，以保障自己的抵押权。
- 在买受人未经同意处分房产时，应及时采取法律措施维护自己的权益。
对于买受人而言：
- 在办理按揭贷款时，应了解预告抵押登记的法律性质和后果，避免因不了解法律而损害自己的权益。
- 在取得房产证后，应及时办理正式抵押登记，以确保自己的房产能够顺利处分。
- 在未经贷款银行同意的情况下，不得擅自处分已设定预告抵押的房产。
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