房贷合同签了但审核没过，首先需明确的是：合同可能因未满足生效条件而未成立，或虽成立但因条件未达成而不生效，具体需根据合同条款和实际情况处理。 以下是详细分析和建议：

1. 核查合同条款与审核未过原因
   房贷合同中通常会约定“以贷款审批通过为生效条件”（即附条件生效条款）。若审核未过（如因征信不良、收入不足、资料造假等），需先确认合同是否明确约定此类条款：

   • 若合同明确约定“贷款未获批则合同不生效”：此时合同未成立或无效，开发商/卖方应退还已收款项（如定金、首付），但需注意合同中是否约定违约责任（如买方因自身原因导致贷款失败需赔偿）。
     
   • 若合同未明确约定生效条件：合同可能已成立并生效，但贷款未获批属于“合同履行障碍”。此时需与开发商/卖方协商变更付款方式（如改为全款），或协商解除合同并分配责任。

2. 分情况处理后续事宜

   • 情况一：因买方原因导致审核未过（如征信问题、虚假资料）
     开发商/卖方可能依据合同约定主张买方违约，要求扣除定金或赔偿损失。此时需：

     • 核查合同中关于“贷款失败责任”的条款，若条款显失公平（如单方加重买方责任），可主张条款无效；
       
     • 若无明确约定，可与对方协商部分退款，或通过诉讼主张合同因“情势变更”或“履行不能”而解除，减少损失。
       

   • 情况二：因银行政策调整或开发商原因导致审核未过
     若贷款失败非买方过错（如银行突然收紧信贷、开发商未取得预售许可），买方可主张免责，要求全额退款并可能主张赔偿（如利息损失）。需保留银行拒贷证明、政策文件等证据。

   • 情况三：合同未约定生效条件，但贷款失败导致无法履行
     根据《民法典》第533条“情势变更”条款，若贷款政策变化导致继续履行对一方明显不公平，双方可协商变更或解除合同；协商不成，可诉至法院请求判决。

3. 关键行动建议

   • 立即取证：保存贷款申请材料、银行拒贷通知、合同文本等，明确审核未过的具体原因；
     
   • 协商优先：与开发商/卖方沟通，争取友好解除合同并退款，避免诉讼成本；
     
   • 谨慎签署文件：若对方要求签署《解除协议》，需仔细阅读条款，防止被套路承担额外责任；
     
   • 诉讼准备：若协商无果，可委托律师分析合同效力及责任分配，通过法律途径维权。

总结：房贷审核未过后，合同效力及责任需结合条款和过错综合判断。建议先核查原因、取证，再与对方协商，必要时通过法律途径解决。如有具体合同条款或细节需分析，可直接向我咨询。