企业无偿使用办公房的情况，通常涉及的是办公用房的租用、借用或自有土地改造建设办公用房等情形。针对您提出的问题，我将从几个方面进行详细解答：

一、自有土地改造建设办公用房的条件（以福州市为例）

若企业希望利用自有零星土地改造建设办公用房，需满足以下条件：

1. 适用范围：福州市四城区工业园区外的企业存量用地，需符合规划并纳入“三旧改造”城市更新规划，且未列入土地储备计划。

2. 准入条件：

   • 申请人为土地使用权人，土地已使用10年以上并纳入“三旧改造”城市更新规划。
   • 企业无不良信用记录。
   • 原项目不存在因土地使用权人原因造成的土地闲置、违法建设、擅自改变用途和使用功能等违法违规情形（若存在，需依法依规整改到位后申请）。
   • 符合特定条件之一，如市政府认定的综合型总部企业，或企业持续经营10年以上且在福州市四城区纳税。
   • 同意申请改造地块除核定面积外剩余部分由政府收储。

3. 用地规模：企业建设的办公用房，用地面积原则上不超过自有土地面积的10%，不足10亩的按10亩核定，总用地面积不超过30亩。

4. 产出要求：需按福州市四城区商服用地级别设置年税收产出要求。

5. 申请流程与审批程序：企业需向所在区政府提出申请，经过联合审查、市政府审议、土地用途调整、补缴土地价款等程序后，方可进行改造建设。

二、租用或借用办公用房的条件

对于租用或借用办公用房的情况，虽然直接的政策规定可能因地区和行业而异，但通常需遵循以下原则：

1. 审批程序：未经批准不得租用或借用办公用房。审批程序通常包括向上级或本地区相关部门提出申请，经过审核同意后方可进行。

2. 合规性：租用或借用的办公用房需符合相关规定，如面积标准、使用功能等，不得超标准配备或豪华装修。

3. 责任划分：对于违规租用或借用办公用房的行为，需明确直接责任者和领导责任者，并依法依规进行处理。

三、一般性建议

1. 了解政策：企业在考虑无偿使用办公房时，应首先了解当地的相关政策规定，确保自身行为符合法规要求。

2. 咨询相关部门：如有疑问或需要进一步了解政策细节，可咨询当地自然资源、规划、税务等部门，以获取准确的信息和指导。

3. 合规操作：在申请、审批、建设或租用借用过程中，企业应确保所有操作均合规合法，避免产生不必要的法律风险和财务负担。

综上所述，企业无偿使用办公房的条件因具体情况而异，需根据当地政策规定和实际情况进行判断和操作。希望以上解答能对您有所帮助。如有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告知。