结论前置：卖房签了合同但没有网签，是否可以退房，需根据具体情况、合同条款以及相关法律法规来综合判断。以下是从不同角度的详细分析：
一、可以退房的情形
合同有相关约定：
- 若买卖双方在合同中明确规定了未网签情况下卖方的退房权利（尽管这种情况较为少见，但理论上存在），或者设定了特定条件下卖方可退房的条款（如“自合同签订之日起XX日内未完成网签，卖方有权解除合同”），则卖方可根据合同条款要求退房。不过，更常见的是购房者（买方）在合同中约定此类条款以保护自身权益。若合同中确实存在对卖方有利的类似条款，卖方自然可以依据合同退房。
- 实际操作建议：卖方应仔细审查合同条款，特别是关于退房或解除合同的约定，确认是否存在对自己有利的条款。
购房者存在违约行为：
- 若购房者未按合同约定支付房款、未按时办理贷款手续或其他违约行为，导致合同无法继续履行，卖方有权依据合同约定和《民法典》等相关法律规定解除购房合同并要求退房（此处虽为卖方“要求”退房的语境，但实质是卖方因购房者违约而获得解除合同的权利，若卖方选择不继续履行合同，则可视为“退房”的一种情形，即恢复合同签订前的状态）。不过，更常见的表述是卖方有权解除合同并要求购房者承担违约责任。若卖方希望从自身角度出发表述为“退房”，可理解为卖方选择不继续履行因购房者违约而无法实现的合同，并恢复原状。
- 法律依据：根据《民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在购房合同中，若购房者违约，卖方有权解除合同。
- 实际操作建议：卖方应收集购房者违约的证据，如未支付房款的凭证、未按时办理贷款手续的证明等，以便在解除合同时作为依据。
不可归责于双方的原因：
- 因不可抗力或政策变化等不可归责于买卖双方的原因，导致合同无法继续履行或难以实现合同目的，卖方可以要求退房。例如，政府出台新的限购政策，导致购房者失去购房资格。
- 法律依据：根据《民法典》中关于合同解除的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
- 实际操作建议：卖方应关注政策变化，及时评估政策对合同履行的影响，并在必要时与购房者协商解除合同。
二、较难退房的情形
卖方自身原因：
- 若卖方因个人原因（如改变出售意愿、资金问题等）欲退房，而购房者无违约行为，且合同中未赋予卖方在此种情况下的解除权，则退房难度较大。此时，卖方可能需承担违约责任，如支付违约金或被扣除定金。
- 法律依据：合同一旦签订即具有法律效力，双方应履行各自义务。单方面要求退房属于违约行为，需承担违约责任。
- 实际操作建议：卖方在签订合同前应充分考虑自身情况，避免因个人原因导致违约。若确实需要退房，应与购房者友好协商，并尽量达成一致意见以减少损失。
合同约定限制：
- 购房合同中可能设定了特定的解除条件和程序。若卖方提出的退房理由不符合这些约定条件，购房者有权拒绝退房请求。例如，合同中可能规定“除非购房者违约，否则卖方不得单方面解除合同”。
- 实际操作建议：卖方在签订合同前应仔细审查合同条款，特别是关于退房或解除合同的约定。若合同中存在对卖方不利的条款，应在签订前与购房者协商修改。
三、操作建议
- 审查合同条款：在考虑退房前，卖方应仔细审查购房合同中的相关条款，特别是关于退房、违约责任等方面的约定。
- 与购房者协商：如遇争议，卖方应先与购房者进行友好协商，尝试达成共识。在协商过程中，卖方可以提出查看相关文件资料的要求，以确认是否存在不利于自己的条款或风险。
- 保留证据：无论卖方是因何种原因希望退房，都应妥善保管好所有与购房相关的文件和资料，包括购房合同、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。
- 寻求法律帮助：若协商无果，且卖方认为自身权益受到侵害，应及时向我咨询，了解自己的合法权益及可能的法律途径，如诉讼等，以维护自身权益。
综上所述，卖房签了合同但未网签的情况下能否退房，需综合考虑具体情况、合同条款以及相关法律法规。卖方应谨慎行事，必要时寻求专业法律帮助。