法院执行房产时，主要会按照以下程序和方式处理，我分步骤为你详细说明：

1. 启动执行程序
   当债权人（申请执行人）拿到生效法律文书（如判决书、调解书）后，若债务人（被执行人）未主动履行义务（如未还钱、未腾房），债权人可向法院申请强制执行。法院受理后，会向被执行人发出《执行通知书》，要求其限期履行义务，否则将强制执行其房产。

2. 查封房产
   法院会先对被执行人名下的房产进行查封，防止其转移或变卖。查封方式包括：

   • 现场查封：法院工作人员到房产所在地张贴封条、公告；
     
   • 登记查封：向不动产登记中心发送协助执行通知，限制房产过户、抵押等。
     注意：若房产是被执行人及其家属唯一居住住房，法院仍可查封，但需保障其基本居住权利（如预留租金或安排周转房）。

3. 评估房产价值
   法院会委托专业评估机构对房产进行市场价值评估，确定拍卖参考价。评估费用通常由被执行人承担，若其无力支付，可能从拍卖款中扣除。

4. 拍卖房产

   • 一拍：法院以评估价为基础启动拍卖，若无人竞买或流拍，会降价（通常为评估价的80%）进行二拍；
     
   • 二拍流拍后：可进行变卖（以二拍流拍价为基础，60日内公开变卖）；
     
   • 变卖仍未成交：债权人可申请以物抵债（按变卖价接收房产），或法院解除查封、退还被执行人（但债权人可申请恢复执行）。
     关键点：拍卖成交后，法院会出具《成交确认书》，买受人需在规定时间内付清全款，否则保证金不予退还。

5. 分配拍卖款
   拍卖所得款项优先支付执行费用（如评估费、拍卖费）、清偿优先债权（如抵押权、工程款），剩余部分按比例分配给普通债权人。若款项不足以清偿全部债务，被执行人仍需继续履行剩余义务。

6. 腾房交付
   拍卖成交后，若被执行人或占有人拒不腾房，法院可强制清退，必要时会采取拘留、罚款等措施。买受人可凭法院出具的《协助执行通知书》办理房产过户手续。

特殊情形处理：

• 共有房产：若房产为被执行人与他人共有，法院可拍卖被执行人份额，或整体拍卖后分割价款（需保障共有人优先购买权）；
  
• 租赁房产：若房产已出租，根据“买卖不破租赁”原则，租约在有效期内仍对买受人有效，但法院可强制腾退恶意串通、虚构租赁的占有人；
  
• 唯一住房：如前所述，法院会保障被执行人基本居住需求，但若被执行人名下有多套房产，或其住房明显超出生活必需标准，法院可直接拍卖。

建议：若你涉及房产执行问题（如申请执行、被执行、或作为利害关系人），需提前准备房产证、租赁合同、居住证明等材料，并关注法院公告、评估报告、拍卖公告等关键节点。如有疑问，可直接向我咨询具体操作流程或风险防范。