在购买没有产权的农村房子时，撰写协议需要格外谨慎，因为这类交易本身存在较高的法律风险。为了确保协议尽可能具备法律效力并保护双方权益，以下是一些关键步骤和要点，供您参考：
一、协议前提说明
首先，在协议开头应明确说明该房屋没有产权，以及双方对此情况的充分了解。这有助于避免未来因产权问题产生的纠纷。
二、主体适格
- 双方身份确认：确保买卖双方均具备完全民事行为能力，即年满18岁，精神正常，能够自主决定并签署协议。
- 购房者资格：特别强调购房者需是同村集体经济组织成员，且符合宅基地申请条件（如果当地政策允许非本村成员购买，也需明确说明）。
三、意思表示真实
协议中应明确表述双方是在自愿、平等、真实的基础上达成买卖意向，不存在欺诈、胁迫等情形。
四、协议内容详尽明确
- 双方信息：详细写明买卖双方的姓名、性别、身份证号、住址等基本信息。
- 房屋情况：
- 房屋坐落位置：具体到门牌号或能够明确标识房屋位置的描述。
- 建筑面积与结构：详细描述房屋的面积、层数、结构类型等。
- 四至界限：明确房屋四周的边界，最好附上示意图。
- 宅基地情况（如适用）：说明宅基地的使用情况，包括是否已取得宅基地使用证等。
- 价款及支付方式：
- 明确房屋的总价款。
- 支付时间：分阶段支付或一次性支付的具体时间节点。
- 支付方式：现金支付、银行转账等，并保留支付凭证。
- 交付时间和方式：
- 确定房屋交付的具体时间。
- 交付时房屋的状态：包括房屋内部设施、装修情况等。
- 相关附属物品的交接情况：如家具、电器等。
- 产权过户事宜（尽管无产权，但仍需说明）：
- 明确由于房屋无产权，双方无法办理正式的产权过户手续。
- 可以约定未来如果房屋取得产权或政策允许过户时，双方应如何配合办理。
- 违约责任：
- 规定双方若不履行协议应承担的责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 特别强调因房屋无产权可能导致的风险及责任承担方式。
- 争议解决方式：
- 选择协商解决、仲裁或诉讼等方式解决可能出现的争议。
- 明确仲裁机构或诉讼法院的选择。
- 其他条款：
- 协议生效时间：明确协议自双方签字盖章之日起生效。
- 份数：说明协议一式几份，双方各执几份。
五、签字盖章与日期
最后，双方需在协议上签字盖章，并注明签订日期。如果可能的话，最好请第三方见证人签字或盖章，以增加协议的可信度。
六、特别提示
由于购买没有产权的农村房子存在较高的法律风险，建议您在签署协议前咨询专业律师进行审查和指导。律师可以帮助您评估交易风险、完善协议条款，并为您提供法律建议，以降低法律风险并确保交易的顺利进行。