关于办公室租赁合同中约定“搬迁时空调归业主”是否合法的问题，结论是：这样的约定本身并不违法，但具体合法性及执行效果需结合合同条款细节、双方真实意思表示及法律规定综合判断。以下从不同角度详细分析：

1. 合同自由原则下的合法性

• 根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同中关于“搬迁时空调归业主”的约定，属于双方对租赁物附属设施归属的特别约定，只要不违反法律、行政法规的强制性规定（如《民法典》第一百四十三条关于民事法律行为有效的条件），即合法有效。
• 关键点：需确认该条款是否为双方真实意思表示，且未通过欺诈、胁迫等手段订立。若条款清晰、无歧义，且双方签字确认，则具有法律效力。

2. 空调归属的实务判断

• 空调性质：需明确空调是“租赁物固有部分”还是“承租人自行安装的附属设施”。若空调为业主原有设施（如房屋交付时已安装），则合同约定“搬迁时归业主”符合逻辑；若为承租人后期加装，则需进一步分析：
  • 若加装时业主同意且未约定归属，可能视为承租人财产，合同条款可能涉及对承租人财产的处分，需承租人明确同意；
  • 若加装时已约定“搬迁时归业主”（如通过补充协议），则条款有效。
• 证据留存：建议双方在合同中明确空调型号、安装时间、归属依据（如购房合同附件清单、加装协议等），避免争议。

3. 法律后果与风险提示

• 对业主：若条款合法有效，搬迁时承租人需按约返还空调；若承租人拒绝，业主可通过诉讼主张权利，但需承担举证责任（如合同、空调权属证明等）。
• 对承租人：若条款显失公平（如空调价值远高于租金收益），可依据《民法典》第一百五十一条主张撤销；若条款存在重大误解（如误以为空调为业主所有），可依据第一百四十七条主张变更或撤销。
• 例外情形：若空调为承租人生活必需品且搬迁后无法使用，可能涉及《民法典》第五百三十三条情势变更原则，但实践中适用严格，需结合具体案情判断。

4. 建议与操作指引

• 合同起草阶段：
  1. 明确空调归属：在合同中列明空调品牌、型号、安装时间，并约定“搬迁时空调归【业主/承租人】所有”；
  2. 约定补偿机制：若空调为承租人所有但需归业主，可约定补偿金额或折价方式；
  3. 保留证据：保存空调购买发票、安装合同等权属证明。
• 争议解决阶段：
  1. 协商优先：双方可协商调整条款或补偿方案；
  2. 诉讼准备：若协商无果，需收集合同、空调权属证明、沟通记录等证据，向法院提起诉讼。

总结：合同中约定“搬迁时空调归业主”本身不违法，但需确保条款为双方真实意思表示，且明确空调权属。若您已签订此类合同，建议核对条款细节；若尚未签订，建议在合同中细化约定以避免风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体条款设计或争议解决方案。