关于出租房子收了定金但没签合同能否退还的问题，这主要取决于未能签订合同的原因及双方的具体约定。以下是从不同角度进行的详细分析：
因租客原因导致未能签订合同
- 情形描述：如果租客在支付定金后，因个人原因（如改变主意、找到更合适的房源等）决定不租，导致合同未签订，这通常被视为租客违约。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
- 处理结果：在此情况下，租客无权要求房东退还定金。例如，若租客小张支付了定金后，因其他原因不想租了，他就不能要求房东退还定金。
因房东原因导致未能签订合同
- 情形描述：如果房东在收取定金后，将房屋另租他人、对租房条件反悔或无法按时交房等，导致合同未签订，这通常被视为房东违约。
- 法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
- 处理结果：在此情况下，房东应当双倍返还定金给租客。例如，若租客小李交了定金后，房东在未告知的情况下将房子租给了他人，小李就有权要求房东双倍返还定金，并可能要求赔偿因此造成的损失。
因不可归责于双方的原因导致未能签订合同
- 情形描述：如果因政府政策调整、自然灾害等不可抗力因素，或者双方在协商过程中因某些条款无法达成一致且均无过错，导致房屋无法正常出租或合同未签订，双方均无责任。
- 法律依据：虽然《中华人民共和国民法典》第五百八十七条未直接规定此类情形，但基于公平原则及法律的一般规定，当因不可归责于双方的事由导致合同未能订立时，定金应予退还。
- 处理结果：在此情况下，房东应将定金退还给租客，双方互不承担违约责任。例如，若因政府突然出台政策对该区域进行改造，导致房屋无法出租，房东就应退还定金给租客。
书面约定的优先性
- 建议与提醒：在交定金时，双方最好签订书面协议，明确定金的性质、用途及退还条件等。如有书面约定，且约定合法有效，则应按约定处理定金问题。这有助于减少纠纷的发生，并在纠纷发生时提供明确的处理依据。
沟通与协商的重要性
- 操作建议：在遇到定金纠纷时，双方应首先通过友好沟通协商解决。通过协商，双方可以更好地理解对方的立场和需求，寻求互利共赢的解决方案。如协商不成，再考虑通过法律途径维护自身权益。
总结与建议：
- 租房时交付定金需谨慎，双方应明确约定定金的相关事宜，并在签订正式合同前充分了解房屋情况及租赁条款。
- 如遇定金退还问题，应根据具体原因及法律法规进行处理。在处理过程中，保留好相关证据（如转账记录、沟通录音/聊天记录、收据等）至关重要，这些证据将有助于证明自己的主张。
- 必要时可寻求专业法律帮助，以确保自己的权益得到妥善维护。如果你有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。