关于您提出的“物业合同住建局备案是不是就有效”的问题，这是一个涉及物业合同法律效力和备案制度的重要疑问。以下是我为您提供的详细解答：

一、物业合同备案的性质与目的

物业合同备案是行政管理部门（如住建局）对物业合同实施的一种管理措施。它的主要目的在于规范物业管理行为，确保物业服务的质量，并便于政府进行监管。通过备案，主管部门能够掌握物业项目的基本情况、物业服务内容及标准，从而更有效地保障业主的合法权益，并建立起完整的物业管理档案。

二、物业合同备案与合同效力的关系

1. 备案非决定性因素：需要明确的是，物业合同备案并非合同生效的必备条件，也不构成对合同合法性的全面认定。合同的效力主要取决于以下几个关键因素：

   • 合同主体资格：签订合同的双方，即业主委员会（或建设单位）与物业服务企业，必须具备相应的民事行为能力和合法的经营资格。
   • 合同内容合法性：合同条款必须严格遵守法律法规的强制性规定和公序良俗原则，不得存在显失公平或违法的条款。
   • 合同签订程序：合同的签订过程必须遵循法定程序和约定程序，如业主大会的表决程序等。

2. 备案的意义：尽管备案不直接决定合同的合法性，但它确实有助于提升合同的公信力。在发生争议时，备案记录可以作为一定的参考依据，有助于争议的解决。

三、物业合同未备案的后果

1. 对合同效力的影响：物业合同未备案并不影响其法律效力。但是，如果物业企业和物业合同都未备案，可能被视为跨区域经营，从而在某些情况下不受法律保护。

2. 行政责任：物业服务企业若未按规定进行合同备案，可能会面临行政主管部门的处罚，包括责令限期改正、警告、罚款等。

四、实际操作建议

1. 积极备案：为了确保合同的法律效力和避免潜在的行政责任，物业服务企业在签订物业合同后应及时向相关部门进行备案。

2. 合规审查：在签订合同前，双方应仔细审查对方的主体资格和合同条款的合法性，确保合同内容符合相关法律法规的规定。

3. 争议解决：若对合同的合法性存在疑问或争议，当事人可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式，由有权机关对合同的合法性进行审查判断。

综上所述，物业合同备案虽然是物业管理中的一个重要环节，但它并不直接决定合同的合法性。合同的效力主要取决于合同本身的内容和签订过程是否符合法律法规的规定。因此，在实际操作中，物业服务企业应注重合同的合规性审查，并及时进行备案，以确保合同的法律效力和合法性。希望这个解答能够帮助您更好地理解物业合同备案与合同效力的关系。