未批先建，指的是建设单位在未经依法取得相关审批手续的情况下擅自开工建设的行为，该行为涵盖了建设项目从立项到施工等多个环节。具体情形包括但不限于以下几种：
立项与规划审批阶段
- 未取得建设项目立项审批文件：如未取得项目建议书批复、可行性研究报告批复、项目核准文件或备案证明等即开工建设。
- 未取得建设用地规划许可证：建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门对建设用地项目选址、定点等作出的行政许可，未获此证即占用土地施工，构成未批先建。
- 未取得建设工程规划许可证：建设工程规划许可证针对设计方案、建设规模等进行审查许可，未取得此证而动工，是典型的未批先建行为。若尚可采取改正措施消除影响，则可能面临罚款等处罚；若无法改正，则可能被限期拆除或没收实物及违法收入。
环评与土地使用审批阶段
- 未通过环境影响评价审批：建设项目可能对环境造成影响时，需编制环境影响评价文件并报审。未提交、未批准或重大变动后未重新报批即开工，均属未批先建。此外，环评文件批准后超过五年方决定开工，且未重新审核的，也同样构成未批先建。
- 未取得土地使用批准手续：使用土地进行建设需依法申请，未取得国有土地使用权出让合同、划拨决定书或农村集体建设用地批准文件等即占用土地建设，属于非法占用土地进行建设，构成未批先建。
施工许可与其他审批阶段
- 未取得施工许可证：工程投资额达到一定标准或建筑面积达到一定规模的建筑工程，需申请领取施工许可证后方可开工。未取得此证擅自施工，属于未批先建，将面临责令停止施工、限期改正及罚款等处罚。
- 施工图设计文件未经审查或审查不合格：施工图设计文件需经审查合格后方可施工，未经审查或审查不合格即擅自施工，将受到责令改正及罚款等处罚。
- 未办理工程质量监督手续：未按国家规定办理工程质量监督手续即擅自施工，同样面临责令改正及罚款等处罚。
- 未依法备案环境影响登记表：对于仅需备案环境影响登记表的建设项目，若未依法备案，也将受到责令备案及罚款等处罚。
法律后果与补救措施：
- 未批先建行为违反了法律规定，但并不意味着房子一定会被拆除。对于某些未取得建设工程规划许可证即开工建设的情况，若建设内容符合或能通过整改措施符合审查文件要求，可采取改正措施消除对规划实施的影响。
- 若未批先建行为在两年内未被发现，则可能不再受处罚（但需注意此条款可能因地区及具体法规差异而有所不同）。
- 对于未批先建行为，相关执法部门有权责令建设单位或个人立即停止建设，并可能面临罚款、限期拆除、没收等处罚。在特定情况下，如符合规划要求且对环境影响较小，可能给予补办手续的机会。
建议：
- 建设单位应严格遵守相关法律法规，确保项目合法合规进行，避免未批先建行为的发生。
- 如已发生未批先建情况，应尽快咨询专业律师，了解具体法律后果及补救措施，以减轻法律后果。
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