外村人购买本村人宅基地房，在一般情况下是不合法的，但在特定情况下，如果满足严格的法律条件和程序，这种交易有可能被视为合法。以下是对这一问题的详细分析：
一、一般情况下的不合法性
宅基地的性质与流转限制：
- 宅基地属于农村集体所有，村民对宅基地仅享有使用权，而不具备所有权。这种使用权具有严格的身份属性和地域限制，原则上只能在本集体经济组织成员之间流转。
- 外村人作为非本集体经济组织成员，在不具备本村集体经济组织成员身份的情况下，购买本村宅基地房的行为通常不符合宅基地管理规定，买卖合同在很多情况下会被认定无效。
政策禁止：
- 国务院办公厅及相关部门曾发布通知和决定，明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，并强调禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。这一政策导向也限制了外村人购买本村宅基地房的行为。
二、特定情况下的合法性
合法继承：
- 如果外村人与本村房屋原产权人存在法定继承关系，如作为去世村民的法定继承人（包括外村户籍的子女等亲属），可以依据《民法典》等相关法律法规规定的继承程序，通过办理继承公证或诉讼确定继承份额等手续，合法取得房屋产权。在这种情况下，外村人取得的是房屋所有权，而非宅基地使用权，但根据“地随房走”的原则，可以继续使用房屋所占的宅基地。
经过批准且符合规定：
- 在某些特殊情况下，如本村村民出售多余住房给符合条件的外村人，且该交易经过村集体同意并依法办理了相关手续（包括签订房屋买卖合同、办理不动产权属登记和土地使用权变更登记等），同时获得了当地政府相关部门的审批，那么这种交易也有可能被视为合法有效。然而，这种情况在现实中较为少见，且需要严格履行一系列复杂的审批和变更手续。
符合当地特殊政策规定：
- 在某些城乡融合改革试点地区或乡村振兴人才引进等特殊政策下，当地政府可能出台相关政策，允许符合条件的外村人购买本村房屋。这需要密切关注并遵循当地政府发布的具体政策文件和实施细则，按照要求准备证明材料并提出申请。
三、法律风险与注意事项
合同效力问题：
- 如果外村人与本村村民签订的宅基地买卖合同因违反法律法规的强制性规定而被认定无效，双方需相互返还财产，购房者需返还宅基地及地上房屋，出售方需返还购房款。这可能导致购房者面临经济损失。
产权登记难题：
- 外村人无法办理宅基地使用权证以及房屋产权证书（除非通过合法继承等方式取得），因此无法获得合法的物权保障。在遇到拆迁、征收等情况时，难以维护自己的权益。
土地用途管制违规：
- 宅基地是专门用于农村村民居住的集体建设用地，外村人购买宅基地建房可能导致土地用途的不当改变，扰乱农村土地管理秩序。这可能面临相关部门的处罚，包括但不限于罚款、拆除建筑物等。
深入了解当地政策：
- 不同地区的农村房屋买卖政策存在差异，外村人在购买前应充分了解当地的相关政策和规定，以确保购房行为的合法性。
核实房屋和土地的合法性：
- 购买前务必核实所购房屋和土地是否具有合法的产权证明和使用权证明，避免陷入产权纠纷或违法用地的情况。
总结与建议：
外村人购买本村人宅基地房在一般情况下是不合法的，但在特定情况下，如果满足严格的法律条件和程序，这种交易有可能被视为合法。因此，在进行此类交易时务必谨慎对待，并充分了解相关法律法规和政策规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。