转租时，通常是由原承租人（即二房东）与次承租人（即新的租客）签订转租合同，但这一行为必须得到原房东的同意。以下是对这一问题的详细分析：
一、转租合同的基本前提
原租赁合同的审查：
- 在考虑转租之前，首先要查看与原房东签订的租赁合同，确认其中是否包含允许转租的条款。若原合同明确禁止转租，则转租行为无效，且可能面临违约责任。
- 若原租赁合同未明确约定转租事宜，或允许转租但需满足特定条件（如提前通知、获得书面同意等），则必须按照合同约定或法律规定行事。
获得原房东的同意：
- 未经原房东同意擅自转租，出租人有权解除原租赁合同，进而导致转租合同无法履行。因此，务必取得原房东的书面同意，并保留好相关证据。
二、转租合同的签订主体与内容
签订主体：
- 转租合同主要由原承租人（二房东）与次承租人（新租客）签订。这一合同明确了双方在转租期间的权利与义务。
- 在某些特殊情况下，如原租赁合同中明确约定了特定条件下的转租需出租人重新签订合同，或承租人无法继续履行合同时经出租人同意由次承租人承接原合同权利义务，次承租人与出租人可能会直接签订合同或对原合同进行变更或延续。但这种情况较为少见，且需严格遵循法律规定和合同约定。
合同内容：
- 转租合同应详细写明房屋的具体信息（如地址、面积、户型等），明确转租期限（不得超过原租赁合同剩余期限）、租金及支付方式、押金退还条件、房屋维修责任、违约责任等重要事项。
- 特别是要明确转租期限，确保它不超过原租赁合同的剩余期限，以避免未来的法律纠纷。
三、特殊情况下的处理
- 补充协议或房东确认：
- 为确保转租的合法性及次承租人的权益，有时次承租人需要与原房东签订一份补充协议，或者在转租合同上得到房东的签字确认。这可以视为原房东对转租行为的进一步认可，有助于减少后续纠纷。
四、法律风险防范与建议
严格遵守法律法规：
- 转租行为必须严格遵守《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的规定，确保所有合同的签订均合法有效。
明确合同条款：
- 在签订转租合同时，务必明确各项条款，特别是关于租金、租期、使用方式、维修责任、违约责任等关键内容。这有助于保护双方的合法权益，避免不必要的法律纠纷。
及时沟通与协商：
- 在转租过程中，如遇到任何问题或不确定的情况，应及时与原房东和次承租人进行沟通与协商。通过友好协商，往往可以找到双方都能接受的解决方案。
总结来说，转租时通常是由原承租人与次承租人签订转租合同，但这一行为必须得到原房东的同意。在签订转租合同时，务必明确各项条款，并严格遵守法律法规的规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。