在未成立业主委员会的小区，若业主们希望终止前期物业服务企业并选聘新的物业服务企业，这一过程虽然相对复杂，但并非不可行。以下是一套清晰、详细且具有深度的操作指南，帮助您理解并执行相关步骤：
一、明确法律依据与决策主体
首先，需要明确的是，根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理法规，业主大会是决定选聘、续聘或解聘物业服务企业的主体。在没有业主委员会的情况下，这一权利并不因此丧失，而是可以通过其他方式行使。
二、发起倡议与收集业主意见
- 宣传沟通：由热心业主通过微信群、公告栏、社区会议等多种方式，向全体业主传达更换物业的倡议，并初步了解业主的意向和意见。
- 征集签名与意见：制作倡议书或请愿书，详细阐述更换物业的原因、目的和期望，广泛收集业主的支持签名和具体要求。这一过程中，需确保达到法定的参与表决和同意比例，即专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
三、联系相关部门与筹备业主大会
- 提交申请：将收集到的签名和意见书提交给当地街道办事处或乡镇人民政府，请求协助组织召开业主大会。这一步骤是确保业主大会合法性和有效性的关键。
- 成立筹备组：在街道办事处或乡镇人民政府的指导下，成立业主大会筹备组。筹备组负责起草相关文件、确定会议时间地点、通知业主等筹备工作。
四、召开业主大会与进行表决
- 筹备工作：筹备组需完成业主身份信息核实、会议材料准备等工作，并在小区内公告会议信息，确保所有业主都能及时了解会议情况。
- 召开会议与表决：按照公告的时间和形式召开业主大会，就解除现有物业服务企业的事项进行表决。表决过程需公开透明，确保每位业主的投票权得到充分尊重。
五、通知原物业与办理交接手续
- 发出解聘通知：业主大会通过后，以书面形式通知原物业服务企业解除合同，并告知具体期限。这一步骤需明确、正式，以避免后续纠纷。
- 交接准备与监督：成立交接小组，与原物业协商办理交接手续，包括财务结算、设备设施移交等。交接过程中，需确保所有事项都得到妥善处理，并监督交接工作的进行。
六、选聘新物业与签订合同
- 制定选聘方案：业主大会授权业主代表或新成立的临时管理机构制定选聘方案，明确选聘标准、方式等。选聘方案需充分考虑小区的实际情况和业主的需求。
- 组织招标或协商：通过公开招标、邀请招标或协议等方式选聘新物业服务企业。选聘过程需公开、公平、公正，确保所有符合条件的物业服务企业都有机会参与竞争。
- 签订合同：与新选聘的物业服务企业签订正式的物业服务合同，明确双方的权利和义务。合同内容需详细、明确，以避免后续出现纠纷。
七、监督新物业的工作与后续管理
在新物业入驻后，业主们应密切关注其工作表现和服务质量。如发现任何问题或不足，及时与新物业进行沟通并寻求解决方案。同时，保持与街道办事处或乡镇人民政府的联系，以便在必要时获得指导和帮助。
八、注意事项
- 在整个过程中，务必保持沟通顺畅、透明公正，确保所有决策都符合法律法规的要求。
- 注意保存好相关的文件和证据，如倡议书、请愿书、表决结果、解聘通知、交接记录等，以应对可能出现的纠纷或争议。
- 保护业主的合法权益，避免引发不必要的冲突和损失。在更换物业的过程中，需尊重每位业主的意见和选择，确保决策的民主性和合法性。
通过遵循上述步骤和注意事项，未成立业主委员会的小区也能成功终止前期物业服务企业并选聘新的物业服务企业。这一过程虽然复杂且耗时较长，但只要业主们团结一心、共同努力，就一定能够实现目标。