您需要与朋友签订两份核心协议：房屋赠与/买卖协议（明确过户性质） + 借款抵押协议（明确贷款责任），同时需配合办理抵押登记手续。以下是具体分析：

一、协议类型及核心条款设计

1. 房屋过户协议（选择赠与或买卖形式）

   • 若选择赠与：需签订《赠与合同》，明确约定：

     • 赠与标的（房屋坐落、产权证号）
     • 赠与条件（如无偿/附义务赠与）
     • 产权过户时间节点
     • 双方税费承担方式
     • 特别条款：需注明”受赠人接受赠与后，该房屋产生的所有债务由受赠人自行承担”

   • 若选择买卖：需签订《房屋买卖合同》，重点约定：

     • 虚假交易声明条款（明确实际无房款支付）
     • 产权过户配合义务
     • 违约责任（如一方反悔需支付违约金）
     • 特别提示：需保留资金往来凭证（即使虚假交易也建议做流水）

2. 贷款责任协议

   • 必须签订《借款抵押合同》，核心条款包括：
     • 借款金额（与贷款金额一致）
     • 利息计算方式（建议与银行贷款利率挂钩）
     • 还款期限（可约定与贷款期限同步）
     • 抵押条款（明确用该房屋为借款提供抵押担保）
     • 违约责任（如逾期还款的违约金标准）
     • 特别条款：需约定”贷款实际使用人为XX，还款责任由XX承担”

二、操作流程关键点

1. 过户与抵押登记顺序：

   • 正确流程：先完成房屋过户→再办理抵押登记→最后银行放款
   • 风险警示：若先贷款后过户，可能被认定为”套取信贷资金”，涉嫌骗贷

2. 银行贷款环节注意事项：

   • 需向银行如实说明贷款用途（建议准备经营/消费用途证明）
   • 贷款发放账户建议使用第三方监管账户
   • 还款建议设置自动扣款，避免逾期影响征信

三、法律风险防范

1. 刑事风险：

   • 若虚构交易背景骗取贷款，可能触犯《刑法》第175条之一（骗取贷款罪）
   • 防范建议：保持贷款资料真实性，避免伪造购销合同等文件

2. 民事纠纷风险：

   • 房屋产权风险：过户后若您出现债务纠纷，房屋可能被查封
   • 防范建议：让朋友提供其他担保物，或引入第三方担保
   • 贷款责任风险：若朋友拒不还款，您需承担还款义务
   • 防范建议：在协议中约定”朋友需每月将还款资金打入您的还款账户”

四、建议操作方案

1. 最优方案：

   • 朋友将房屋抵押给您（不办理过户）+ 您以自有资金出借给朋友
   • 优势：避免过户税费，您对房屋享有优先受偿权
   • 劣势：需您有足够出借资金

2. 次优方案：

   • 按上述协议模板操作，但增加：
     • 公证处办理协议公证
     • 引入见证人制度
     • 开设共管账户监管资金

特别提醒：整个操作需确保：

1. 房屋产权清晰无纠纷
2. 贷款用途合法合规
3. 所有协议办理公证
4. 抵押登记及时办理

建议携带房屋产权证、双方身份证、银行贷款方案等材料，与您朋友共同到律师事务所，由律师起草全套协议并见证签署过程。如有具体条款需要进一步讨论，欢迎随时向我咨询。