房屋租赁合同不可以分两次签40年，这种做法存在法律风险且不符合法律规定。以下从几个方面为你详细分析：

1. 法律规定的最长租赁期限
   根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
   这意味着，无论是一次性签订还是分多次签订，租赁合同的总期限都不能超过20年。如果分两次签订40年，第二次签订的20年部分可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。

2. 分两次签订的法律风险
   即使双方约定分两次签订合同（例如第一次签20年，第二次签20年），第二次合同在法律上可能被视为“续订”合同。根据民法典，续订合同的期限仍需满足“自续订之日起不得超过20年”的要求。因此，第二次签订的20年部分可能因超出法定期限而无效，导致实际租赁期限仍为20年。

3. 合同无效的后果
   如果租赁合同的部分条款因违反法律强制性规定而无效，根据《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
   具体到租赁合同中，如果第二次签订的20年部分被认定无效，承租人可能需返还房屋，出租人需退还多收的租金，双方还可能因合同无效承担其他损失赔偿责任。

4. 实务建议
   如果希望租赁期限超过20年，可以考虑以下方式：

   • 签订20年租赁合同，到期后续签：在第一次合同到期后，双方可以协商续签新的租赁合同，但续签期限仍不得超过20年。
     
   • 通过其他法律关系实现长期使用：例如，通过设立居住权、合作开发等方式实现长期使用房屋的目的，但需注意这些方式涉及不同的法律关系和权利义务，需谨慎设计合同条款。

总结：房屋租赁合同的总期限不得超过20年，分两次签订40年的做法无法规避这一限制，且第二次签订的部分可能因违法而无效。建议根据实际需求，合理设计租赁期限或通过其他合法方式实现长期使用房屋的目的。如果有具体合同条款需要审查或进一步咨询，可以随时向我提问。