根据《民法典》的相关规定，租房合同不能一次性签20年。具体来说，《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这意味着，当事人每次签订的租赁合同所约定的租赁期限，最长不得超过20年。如果租赁期限届满，当事人希望继续租赁，可以续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。

为了实现较长时间的租赁使用目的，您可以考虑以下几种策略：

1. 分阶段签订合同：先签订一份为期20年的租赁合同，在合同履行期限届满前，再与房东协商续签合同。在首份合同中，可以约定承租人的优先续租权，以确保后续能够顺利续签。同时，明确租金调整机制，如按一定比例递增或参考市场行情调整，以避免未来产生纠纷。

2. 附条件续约条款：在租赁合同中设置附条件的续约条款，例如承租人按时支付租金、合理使用房屋等。当满足这些条件时，合同可以自动续约一定期限。需要注意的是，所附条件应明确、具体且可操作，避免产生歧义。

3. 长期合作协议结合租赁合同：双方可以先签订一份长期合作协议，明确合作意向和框架。然后，再根据协议签订多份不超过20年的租赁合同。这样做可以确保租赁关系的稳定性和连续性，同时也可以在合作协议中约定一些原则性的条款，以指导后续租赁合同的签订和执行。

在签订租房合同时，还需要注意以下几点：

• 合同形式：租赁合同应采用书面形式，并由双方签字或盖章确认，以确保其法律效力。
• 明确关键条款：在合同中详细规定租金、押金、支付方式、维修责任、违约责任等关键条款，以确保双方权益得到保障。
• 租金调整机制：考虑设置灵活的租金调整机制，以应对市场变化，减少因租金问题产生的纠纷。
• 证据保留：在整个租赁过程中，保留好所有相关证据和记录，如支付凭证、维修记录、通讯记录等，以备未来纠纷解决之需。

最后，建议在签订长期租赁合同之前，咨询专业律师以获取具体的法律建议，帮助规避潜在风险。