买房款抵物业费是否合法，主要取决于业主与物业公司之间的协议及双方的真实意愿。以下是对此问题的详细分析：

合法的情况

1. 业主同意：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体有权按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。若业主在购房后，与物业公司协商一致，同意将部分买房款（或已支付的款项）用于抵扣物业费，且该行为不违反法律法规的强制性规定，那么这种抵扣行为是合法有效的。
   • 实例说明：业主在购房时，与开发商或物业公司达成协议，将部分房款作为物业费预缴，或者购房后与物业公司协商，将已支付的某笔款项（如维修基金、契税等之外的款项）抵扣物业费，且双方均表示同意，此时抵扣行为受法律保护。

2. 有相关约定：

   • 如果业主在购房时与开发商或物业公司签订的《购房合同》、《物业服务合同》等文件中明确规定了买房款（或特定款项）在特定条件下可以抵扣物业费，那么该约定具有法律约束力。
   • 当满足约定条件时（如业主按时支付房款、未违反购房合同或物业服务合同的相关规定等），物业公司按照约定将买房款抵扣物业费是合法的。

不合法的情况

1. 未经业主同意：

   • 若物业公司未经业主同意，擅自将买房款抵作物业费，则违反了自愿原则，侵犯了业主的财产处分权。
   • 实例说明：业主明确表示不同意用买房款抵扣物业费，但物业公司强行抵扣，此时业主有权要求物业公司返还被抵扣的款项，并可能追究物业公司的法律责任。

2. 不符合约定条件：

   • 如果双方协议中对买房款抵扣物业费设定了特定条件，而实际情况并未满足这些条件，物业公司仍进行抵扣，则违反了协议约定。
   • 实例说明：协议约定业主需完成所有购房手续并支付全部房款后才能抵扣物业费，但业主仅支付了部分房款，此时物业公司抵扣行为不合法，业主可依据协议要求物业公司纠正。

法律建议

• 仔细阅读合同条款：业主在购房时，应仔细阅读《购房合同》、《物业服务合同》等文件，明确买房款、物业费等相关条款的内容，特别是关于抵扣、预缴等方面的约定。
• 协商一致：若业主有意愿用买房款抵扣物业费，应与物业公司进行协商，并达成一致意见。最好签订书面协议，以明确双方的权利和义务。
• 保留证据：业主应保留好与物业公司协商、签订协议等相关证据，以备不时之需。如发生纠纷，这些证据将有助于维护业主的合法权益。

总结：买房款抵物业费是否合法，关键在于业主与物业公司之间的协议及双方的真实意愿。为确保自身权益，业主在购房时应仔细阅读合同条款，明确相关约定；如有抵扣意愿，应与物业公司协商一致并签订书面协议；同时保留好相关证据以备不时之需。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。