结论前置：出租方未经房屋所有权人同意出租房屋的，该行为构成无权处分，但租赁合同的效力并非绝对无效，而是需根据具体情况及法律规定来判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、法律关系的性质及相关法律规定
无权处分行为：
- 未经所有权人同意出租房屋，在法律上属于无权处分行为。虽然《中华人民共和国民法典》第三百一十一条主要针对物权转让，但法理上对无权出租情况有一定参照性。即无处分权人将不动产或者动产“出租”给承租人时，若不符合善意取得等条件，且事后未取得所有权人追认或处分权，租赁合同效力将受影响。
- 善意取得的情形包括：
- 承租人受让该不动产或者动产时是善意；
- 以合理的价格“受让”（此处可理解为支付合理租金）；
- 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人（在租赁关系中，可理解为承租人已实际占有使用房屋）。
租赁合同的效力：
- 根据《民法典》第七百二十三条，若因第三人（所有权人）主张权利导致承租人不能对租赁物使用、收益，承租人有权请求减少租金或不支付租金。
- 司法实践中一般认为，若承租人在租赁时是善意的且已实际占有使用房屋，为维护交易稳定性，租赁合同在一定条件下可能被认定为有效。
二、对各方当事人的影响及法律后果
对于所有权人：
- 有权追回房屋：所有权人可要求承租人返还房屋，若承租人拒绝，可通过法律途径如诉讼确认租赁合同无效并要求腾退。
- 获得赔偿：若无权出租造成损失（如房屋损坏、租金损失），所有权人有权要求无权处分人承担赔偿责任。
对于无权处分人（出租人）：
- 承担违约责任：若承租人因无法正常使用房屋受损，无权处分人需承担违约责任。
- 面临法律诉讼：所有权人可对无权处分人提起诉讼，要求其承担侵权责任或返还不当得利（如租金收益）。
对于承租人：
- 租赁合同无效风险：若租赁合同被认定无效，承租人需腾退房屋并可能需返还已付租金（扣除实际使用期间的合理费用）。
- 善意承租人保护：在符合法定条件时，善意承租人可能享有继续租赁或要求赔偿的权利。例如，若承租人不知出租人无权出租，且已支付合理租金并实际占有使用房屋，其权益可能受到法律保护。
三、实际操作建议
签订前核实：
- 承租人在签订租赁合同前，应仔细核实出租人的身份和房屋产权情况，查看产权证书或与所有权人直接沟通确认，以避免无权出租带来的风险。
- 若出租人声称已获得所有权人同意，应要求其提供书面授权或同意文件作为证据。
合同条款设计：
- 在租赁合同中明确约定出租人的权利来源及保证条款，如要求出租人保证其有权出租房屋，并承诺若因无权出租导致合同无效或承租人受损时，将承担全部赔偿责任。
- 约定合同无效或解除时的处理方式，如租金退还、房屋返还、损失赔偿等，以降低争议风险。
事后应对：
- 若承租人发现出租人无权出租房屋，应及时与出租人沟通协商解决方案，如要求出租人尽快获得所有权人同意或提供其他担保措施。
- 若协商无果且面临所有权人追回房屋的风险，承租人应及时咨询律师并考虑通过法律途径维护自身权益。
示例说明：
假设甲将乙的房屋未经乙同意出租给丙，且丙在租赁时不知情并已支付合理租金且实际占有使用房屋。若乙事后发现并要求丙返还房屋，丙可主张其善意取得租赁权并要求甲承担违约责任。若法院认定丙为善意承租人且租赁合同有效，则丙有权继续租赁房屋直至合同期满或双方协商一致解除合同；若法院认定租赁合同无效，则丙需腾退房屋但可要求甲退还已付租金并赔偿损失。
综上所述，出租方未经房屋所有权人同意出租房屋的合同效力问题需根据具体情况及法律规定综合判断。在实际操作中，承租人应谨慎核实出租人的出租权并设计合理的合同条款以降低法律风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。