是的，集体土地必须先变更为国有土地后才能进行出让（即通常所说的“出卖”），这是由我国现行土地管理制度所决定的。以下从法律制度、操作流程、例外情形三个角度展开说明：
一、法律制度层面：集体土地所有权禁止直接流转
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第十一条规定：
- 土地所有权分类：我国土地分为国家所有和集体所有，农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有（法律另有规定的除外）；
- 所有权流转限制：集体土地所有权禁止转让，任何单位或个人不得通过买卖、赠与等方式取得集体土地所有权；
- 使用权流转例外：集体土地使用权可在符合法定条件时流转（如宅基地使用权、土地承包经营权等），但不包括出让用于非农业建设。
核心逻辑：集体土地所有权归集体经济组织所有，其流转涉及农村基本经营制度和农民权益保护，因此法律通过禁止所有权转让、严格限制使用权流转的方式，维护土地公有制性质。
二、操作流程层面：集体土地需经征收转为国有后才能出让
若需将集体土地用于商业、工业等非农业建设（即“出让”），必须通过土地征收程序将其转为国有土地，具体流程如下：
- 征收申请：由市、县级人民政府向省级人民政府或国务院提出征收申请；
- 审批与公告：经批准后，发布征收公告并开展土地现状调查；
- 补偿安置：与集体经济组织签订补偿协议，支付土地补偿费、安置补助费等；
- 转为国有：完成征收后，土地性质变为国有，由政府统一储备；
- 出让程序：通过招标、拍卖、挂牌等方式公开出让国有土地使用权。
关键点：只有完成征收程序后，土地才具备“出让”的法律资格，此时购买的是国有土地使用权，而非集体土地所有权。
三、例外情形：集体经营性建设用地入市试点
2019年修订的《土地管理法》第六十三条新增规定：
符合规划的集体经营性建设用地，可依法通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。但需满足以下条件：
- 土地性质：必须是集体经营性建设用地（如乡镇企业用地、集体商业用地等），不包括宅基地、耕地等；
- 规划许可：需符合国土空间规划（原土地利用总体规划、城乡规划）；
- 程序要求：须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意；
- 登记发证：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，可依法办理不动产登记。
注意：此情形下流转的是集体经营性建设用地使用权，而非土地所有权，且适用范围严格限定，目前仍在试点推广阶段。
总结建议
- 普通集体土地：若需用于非农业建设，必须通过征收转为国有后出让，个人或企业无法直接购买集体土地；
- 集体经营性建设用地：在符合规划、程序和用途的前提下，可依法流转使用权，但需严格审查土地性质和审批文件；
- 风险提示：未经法定程序流转集体土地（如私下买卖宅基地、耕地），可能面临合同无效、行政处罚甚至刑事责任。
如有具体项目涉及土地流转，建议提供土地性质、规划用途等细节，我可进一步分析合规路径。