预告登记后签订的买卖合同效力认定需分情况讨论，核心结论如下：

1. 预告登记未失效时，买卖合同原则上有效，但物权变动效力受限
   根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的（如再次转让、抵押），不发生物权效力。但合同效力与物权效力需区分：

   • 合同效力：买卖合同本身若符合《民法典》第143条（行为人具有相应能力、意思表示真实、不违法违规）及第154条（无恶意串通损害他人权益情形），则合同有效，双方需履行合同义务（如支付价款、交付标的物）。
     
   • 物权效力：因预告登记的存在，出卖人无法为买受人办理所有权转移登记，买受人仅能依据合同主张债权请求权（如要求出卖人承担违约责任），而非直接取得物权。
     

2. 若预告登记失效（如未在90日内申请本登记），后续买卖合同效力可能受影响
   预告登记自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第221条第二款）。此时：

   • 原预告登记权利人丧失优先保护：出卖人可自由处分不动产，后续签订的买卖合同若符合生效要件，则可产生物权变动效力（如买受人可取得所有权）。
     
   • 原合同效力不受直接影响：原买卖合同仍有效，但若出卖人因后续交易无法履行原合同，需承担违约责任（如赔偿损失、支付违约金等）。
     

3. 特殊情形：恶意串通或损害预告登记权利人利益的合同可能无效
   若出卖人与第三人恶意串通（如低价转让、虚构交易），损害预告登记权利人利益的，根据《民法典》第154条，该买卖合同无效。此时，预告登记权利人可主张合同无效，并要求返还不动产或赔偿损失。

实务建议：

• 买受人办理预告登记后，应及时督促出卖人办理本登记，避免预告登记失效导致权利落空；
  
• 若出卖人擅自处分不动产，买受人可依据预告登记阻止物权变动，并依据有效合同追究出卖人违约责任；
  
• 涉及复杂交易时，建议通过律师审查合同条款及预告登记状态，防范法律风险。
  

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体场景下的效力认定问题。