办理了预告登记后又出卖给其他人的房屋买卖合同是否有效-徐杰律师

办理了预告登记后又出卖给其他人的房屋买卖合同是否有效-徐杰律师｜法行宝

2026-03-20 房产纠纷

结论：办理了预告登记后又出卖给其他人的房屋买卖合同，其效力需分情况讨论，但通常情况下，合同本身是有效的，只是可能无法产生物权变动的效力。

分析说明：

预告登记的法律效力：
- 预告登记是为了保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的一种临时性登记。它主要的作用在于限制债务人处分该不动产，保障债权人实现其债权。
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，虽然预告登记后的房屋可以再次签订买卖合同，但该合同在未经预告登记权利人同意的情况下，无法导致房屋所有权的转移。
房屋买卖合同的效力：
- 房屋买卖合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。只要合同双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同就是有效的。
- 因此，即使房屋已经办理了预告登记，出卖人仍然可以与第三人签订房屋买卖合同，该合同在符合上述条件的情况下是有效的。但是，由于预告登记的存在，该合同可能无法产生物权变动的效力，即无法将房屋所有权转移给第三人。
可能面临的法律后果：
- 如果出卖人未经预告登记权利人同意，擅自将房屋出卖给第三人，并试图转移房屋所有权，这将构成违约行为，出卖人可能需要承担违约责任，包括赔偿损失等。
- 同时，如果第三人明知房屋已经办理了预告登记，仍然购买该房屋，并试图通过诉讼等方式要求确认合同有效并转移房屋所有权，法院可能会根据具体情况判决合同有效但无法产生物权变动的效力，或者判决合同无效（如果第三人存在恶意串通等情形）。

行动建议：

对于出卖人而言，在办理预告登记后，应谨慎处理房屋，避免未经预告登记权利人同意擅自出卖房屋，以免引发法律纠纷和承担不必要的法律责任。
对于购房人而言，在购买房屋前，应仔细核查房屋的权属状况，包括是否办理了预告登记等，以确保自己的合法权益不受侵害。如果发现房屋已经办理了预告登记，应谨慎考虑是否继续购买，并咨询专业律师的意见。

如有任何进一步疑问或需要具体的法律帮助，请直接向我咨询。

预告登记失效后，房屋买卖合同本身的有效性并不受影响，只要合同符合法律规定的成立要件，该合同仍然有效。以下是对此问题的详细分析：一、预告登记的法律性质与目的根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，预告登记是为了保障将来实现物权而进行的登记。它并不直接产生物权变动的效力，而是对将来可能发生的物权变动进行预先的公示和保全。预告登记的主要目的是防止一房二卖等损害交易安全的行为，保护购房人的合法权益。通过预告登记，购房人可以在未来一定期限内按照约定办理不动产物权登记，从而确保物权的最终实现。二、预告登记失效与合同效力的关系预告登记失效的情形：债权消灭：例如，房屋买卖合同被解除或撤销，导致预告登记所保障的债权不再存在。未在规定期限内申请登记：根据法律规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。预告登记失效对合同效力的影响：预告登记失效并不意味着房屋买卖合同失效。预告登记与房屋买卖合同是两个独立的法律行为。预告登记的失效，仅表明预告登记所保障的债权不再受到预告登记制度的特别保护，但并不影响房屋买卖合同本身的效力。只要房屋买卖合同符合法律规定的成立要件（如双方真实意思表示、不违反法律法规强制性规定等），该合同即为有效。即使预告登记失效，合同双方仍需按照合同约定履行各自的义务，否则将承担违约责任。三、实际案例与法律后果在实际案例中，即使预告登记失效，但只要房屋买卖合同符合法律规定且不存在其他无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通等），法院通常会认定该合同有效。例如，在某些案例中，虽然房屋预告登记因未在规定期限内申请登记而失效，但买卖双方基于真实的交易意愿签订了房屋买卖合同，并完成了相关手续（如支付房款、交付房屋等），法院最终判决该合同有效，并要求双方按照合同约定履行各自的义务。四、法律建议及时办理登记手续：为了避免预告登记失效带来的风险，建议购房人在签订房屋买卖合同后，及时办理预告登记手续，并在能够进行不动产登记时尽快申请登记，以确保自己的合法权益得到充分保障。审查合同条款：在签订房屋买卖合同时，购房人应仔细审查合同条款，确保合同内容合法、明确、无歧义，并明确约定双方的权利和义务以及违约责任等条款。咨询专业律师：如果购房人对预告登记、房屋买卖合同等相关法律问题存在疑问或不确定之处，建议及时咨询专业律师，以获取专业的法律意见和帮助。综上所述，预告登记失效后，房屋买卖合同本身的有效性并不受影响。只要合同符合法律规定的成立要件且不存在其他无效情形，该合同仍然有效。因此，在实际交易中，购房人应充分了解预告登记和房屋买卖合同的相关法律知识，以确保自己的合法权益得到充分保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

预告登记之后的商品房买卖合同，只要符合法律规定的成立要件，仍然是有效的。以下是对此问题的详细分析：一、预告登记的法律性质与目的预告登记，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，是为了保障将来实现物权而进行的登记。它并不直接产生物权变动的效力，而是对将来可能发生的物权变动进行预先的公示和保全。预告登记的主要目的是防止一房二卖等损害交易安全的行为，保护购房人的合法权益。通过预告登记，购房人可以在未来一定期限内按照约定办理不动产物权登记，从而确保物权的最终实现。二、预告登记与合同效力的关系预告登记与房屋买卖合同是两个独立的法律行为。预告登记是对房屋买卖合同的履行结果进行的一种公示手段，它并不影响房屋买卖合同本身的效力。房屋买卖合同是双方就房屋买卖事宜达成的协议，只要该协议符合法律规定的成立要件，如双方真实意思表示、不违反法律法规强制性规定等，该合同即为有效。三、预告登记后签订合同的有效性分析合同有效性基础：在预告登记后签订的房屋买卖合同，如果满足合同成立的法定条件，如主体适格、意思表示真实、内容合法等，则该合同仍然有效。预告登记的存在并不妨碍合同的成立和生效，它只是对合同履行结果的一种保障。实际案例支持：在实际案例中，即使房屋已经办理了预告登记，但只要后续签订的房屋买卖合同符合法律规定且不存在其他无效情形，法院通常会认定该合同有效。例如，在某些案例中，虽然房屋存在预告登记，但买卖双方基于新的合意签订了新的房屋买卖合同，并完成了相关手续，法院最终判决新合同有效。四、可能存在的风险与防范尽管预告登记后的商品房买卖合同在法律上是有效的，但购房人仍需注意以下风险，并采取相应的防范措施：预告登记失效风险：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因此，购房人应在预告登记后及时办理不动产登记手续，以避免预告登记失效导致的风险。合同履行风险：即使合同有效，如果卖方不履行合同义务，如拒绝交付房屋或办理过户手续等，购房人仍需通过法律途径维护自己的权益。因此，在签订合同时，购房人应明确约定违约责任和争议解决方式等条款，以便在发生纠纷时能够及时有效地维护自己的权益。综上所述，预告登记之后的商品房买卖合同在符合法律规定的成立要件时仍然是有效的。但购房人在签订合同时仍需注意相关风险，并采取相应的防范措施。如果您在房产交易过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律咨询，请直接向我咨询。

房屋买卖合同解除后，预告登记是否有效需分情况讨论：一、预告登记的效力基础与失效条件根据《民法典》及相关司法解释，预告登记的核心效力在于保障将来物权的实现。其法律效力表现为：未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生物权效力。但预告登记并非永久有效，存在法定失效情形：债权消灭：包括买卖合同被认定无效、被撤销，或预告登记权利人主动放弃债权；未及时申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起90日内未申请的，预告登记失效。二、合同解除对预告登记效力的影响房屋买卖合同解除后，预告登记是否有效需结合以下因素判断：债权是否消灭若合同解除导致债权消灭：例如合同被认定无效或撤销，或权利人明确放弃债权，则预告登记因权利基础丧失而失效。若合同解除但债权未消灭：根据《民法典》规定，合同解除后双方已履行的部分不溯及既往，而是转化为“清算关系”，原债权关系仍存在。此时预告登记继续有效，开发商或卖方无权单方申请注销。合同约定优先若买卖合同或其他相关协议中明确约定了预告登记在合同解除后的效力（如约定解除后预告登记自动失效），则应优先遵循合同约定。但约定内容需合法，不得违反《民法典》等强制性规定。实务中的典型情形开发商违约导致合同解除：若开发商因资金问题“一房二卖”，购房者已办理预告登记的，开发商未经同意处分房屋不发生物权效力，预告登记仍有效。购房者违约导致合同解除：若购房者违约，开发商需通过法律程序主张债权，而非直接注销预告登记。预告登记的效力取决于债权是否消灭及是否超过90日申请期。三、法律建议与风险提示及时办理正式登记：预告登记后，购房者应在能够办理不动产登记之日起90日内申请正式登记，避免预告登记失效。合同条款明确化：在签订房屋买卖合同时，建议明确约定预告登记在合同解除后的处理方式，减少后续纠纷。争议解决途径：若对预告登记效力产生争议，应优先通过协商解决；协商不成的，可依法向人民法院提起诉讼，由法院根据具体事实和法律规定判定。举例说明：假设购房者A与开发商B签订房屋买卖合同并办理预告登记。后因B违约，A解除合同。此时：若合同解除导致债权消灭（如B返还购房款且A放弃债权），则预告登记失效；若合同解除后债权未消灭（如B未返还购房款），则预告登记仍有效，B无权单方注销。结论：房屋买卖合同解除后，预告登记的效力取决于债权是否消灭、合同约定及是否超过法定申请期。建议当事人在操作中谨慎处理，必要时咨询专业律师。

核心结论：预告登记后，出卖人与第三人签订的买卖合同并不因预告登记而无效。该合同只要符合生效要件（如当事人适格、意思表示真实、内容合法等），即具有法律效力。法律背景与解释：预告登记的效力主要是阻止物权变动，即防止出卖人在预告登记后将标的物再次处分给第三人，从而保障预告登记权利人的利益。但这并不意味着预告登记会否定出卖人与第三人之间签订的买卖合同的效力。根据法律规定，出卖人即使不享有处分权，其与买受人订立的买卖合同仍然有效。这是因为合同的效力主要取决于合同当事人的意思表示是否真实、合法，以及是否违反了法律的强制性规定或公序良俗。预告登记仅限制物权变动的效力，并不影响合同的效力。法律建议：对于出卖人而言，在预告登记后应谨慎行事，避免与第三人签订可能损害预告登记权利人利益的买卖合同。如果确实需要与第三人进行交易，应事先与预告登记权利人协商并取得其同意。对于第三人而言，在签订买卖合同前应充分了解标的物的权属状况，包括是否存在预告登记等情况。如果因出卖人的原因导致合同无法履行或产生纠纷，第三人可以依法追究出卖人的违约责任。对于预告登记权利人而言，如果发现出卖人在预告登记后与第三人签订了买卖合同，应及时采取法律措施维护自己的权益。例如，可以向法院提起诉讼要求确认该买卖合同无效或要求出卖人承担违约责任等。可能的法律后果：如果出卖人与第三人签订的买卖合同被认定为无效，那么该合同自始没有法律约束力，双方应恢复原状并承担相应的法律责任。如果出卖人因违反预告登记的约定而与第三人签订买卖合同并导致预告登记权利人受损的，出卖人应承担违约责任并赔偿预告登记权利人的损失。综上所述，预告登记后出卖人与第三人签订的买卖合同并不因预告登记而无效。在处理此类问题时，应充分考虑预告登记的效力、合同的生效要件以及可能产生的法律后果。如有任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

您好，关于房屋买卖合同预告登记的效力，我可以为您做一个详细且深入的解答。首先，预告登记是一种保障将来物权能够实现的登记行为。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，当您与开发商或卖家签订买卖房屋的协议时，为了保障将来能够顺利实现物权，您可以按照约定向登记机构申请预告登记。预告登记的效力主要体现在以下几个方面：制约开发商或卖家行为：一旦您办理了预告登记，未经您的同意，开发商或卖家就不能再次出售或抵押该房屋。这可以有效防止“一房二卖”或“先卖后抵”等风险，确保您能够顺利拿到房屋不动产权证书。物权效力保障：预告登记后，即便开发商或卖家试图将房屋再次出售给第三方，该交易也不会发生物权效力。也就是说，房屋的所有权依然属于您，不会因为开发商或卖家的不当行为而受到影响。法律效力：预告登记具有法律效力，是受到法律保护的。在发生纠纷时，预告登记可以作为您维护自身权益的重要依据。此外，关于预告登记还有一些需要注意的事项：有效期限：预告登记的有效期限并非无限长。债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记将失效。因此，在办理预告登记后，您需要关注有效期限，并在期限内完成不动产登记。与备案的关系：商品房预售合同备案是房地产主管部门为了加强对预售房屋的监管而设立的一种行政管理手段。而预告登记则是为了保障买受人将来物权的实现。在办理商品房预告登记时，通常需要持有已经登记备案的房屋买卖合同原件。因此，商品房备案登记通常是预告登记的前置程序。单方申请：如果开发商不配合办理预告登记，您作为预购人是可以单方申请预告登记的。但需要注意，预售合同中对预告登记附有条件和期限时，您需要提交相应的材料，并在约定期过后才能单方申请办理预告登记。注销：不动产登记簿记载的预告登记权利人或生效文书记载的有权利的当事人可以申请预告登记注销。总的来说，房屋买卖合同预告登记是一种非常有效的保障购房者权益的方式。它不仅可以制约开发商或卖家的不当行为，还可以确保您能够顺利实现物权。因此，在购房过程中，建议您积极了解并办理预告登记手续。

预告登记后签订的买卖合同效力认定需分情况讨论，核心结论如下：预告登记未失效时，买卖合同原则上有效，但物权变动效力受限根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的（如再次转让、抵押），不发生物权效力。但合同效力与物权效力需区分：合同效力：买卖合同本身若符合《民法典》第143条（行为人具有相应能力、意思表示真实、不违法违规）及第154条（无恶意串通损害他人权益情形），则合同有效，双方需履行合同义务（如支付价款、交付标的物）。物权效力：因预告登记的存在，出卖人无法为买受人办理所有权转移登记，买受人仅能依据合同主张债权请求权（如要求出卖人承担违约责任），而非直接取得物权。若预告登记失效（如未在90日内申请本登记），后续买卖合同效力可能受影响预告登记自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效（《民法典》第221条第二款）。此时：原预告登记权利人丧失优先保护：出卖人可自由处分不动产，后续签订的买卖合同若符合生效要件，则可产生物权变动效力（如买受人可取得所有权）。原合同效力不受直接影响：原买卖合同仍有效，但若出卖人因后续交易无法履行原合同，需承担违约责任（如赔偿损失、支付违约金等）。特殊情形：恶意串通或损害预告登记权利人利益的合同可能无效若出卖人与第三人恶意串通（如低价转让、虚构交易），损害预告登记权利人利益的，根据《民法典》第154条，该买卖合同无效。此时，预告登记权利人可主张合同无效，并要求返还不动产或赔偿损失。实务建议：买受人办理预告登记后，应及时督促出卖人办理本登记，避免预告登记失效导致权利落空；若出卖人擅自处分不动产，买受人可依据预告登记阻止物权变动，并依据有效合同追究出卖人违约责任；涉及复杂交易时，建议通过律师审查合同条款及预告登记状态，防范法律风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体场景下的效力认定问题。

未办理预售合同登记的房产买卖合同，在符合一定条件下是有效的。以下是对此问题的详细分析：一、合同有效性分析法律基础：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这意味着，即使房产买卖合同未办理预售合同登记，只要合同本身符合法律规定，它仍然是有效的。最高人民法院的相关司法解释也明确指出，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。这进一步强调了合同登记并非合同生效的必要条件。有效条件：出卖人具有合法资格：出卖人（开发商）必须持有合法的商品房预售许可证明，这是进行商品房预售的法定前提条件。如果出卖人未取得预售许可证明，但在起诉前取得了该证明，可以认定合同有效。合同内容合法合规：合同内容不得违反法律法规的强制性规定，如不得存在欺诈、胁迫等情形，且应明确双方的权利和义务。真实意思表示：合同应是双方当事人真实意思的表示，不存在重大误解或显失公平的情况。二、特殊情况下的无效风险如果出卖人在签订合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这种情况下，合同可能因出卖人的欺诈行为而被认定为无效。在某些情况下，如因政策调整导致预售许可证无法办理，可能影响合同的履行和有效性。但这并不直接导致合同无效，而是可能引发合同履行上的障碍或纠纷。三、潜在风险与注意事项产权风险：未办证的预售商品房可能存在产权不清晰的风险，如土地性质问题、规划变更等，这些都可能导致购房者无法顺利取得房屋所有权证。因此，购房者在签订合同时应仔细审查相关产权证明文件。交易安全风险：由于未办理房产证，房屋的所有权并未正式转移给购房者，因此在交易过程中存在较大的安全风险。例如，开发商可能将同一套房屋出售给多个购房者，导致购房者面临经济损失和法律纠纷。购房者应要求开发商在合同中明确约定违约责任和赔偿方式。合同履行风险：如果开发商资金链断裂或出现其他经营问题，可能导致项目烂尾，无法按时交付房屋。此时，购房者可能面临退房难、索赔难的问题。购房者应关注开发商的财务状况和项目进展情况，及时发现并应对潜在的风险。注意事项：购房者在购买未办证的预售商品房时，应仔细审查开发商的资质和信誉，确保开发商具有合法的预售许可证明。合同中应明确约定交房时间、办证时间以及违约责任等条款，以保障自己的合法权益。购房者还应关注项目的进展情况和资金监管情况，及时发现并应对潜在的风险。总结来说，未办理预售合同登记的房产买卖合同在符合一定条件下是有效的。但购房者在签订合同时应仔细审查开发商的资质和信誉、合同内容以及相关产权证明文件等，以降低潜在的风险。如果您在房产买卖过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。

结论前置：办理了预告登记，买卖合同仍然有效，是因为预告登记与买卖合同的效力是两个独立的法律概念，预告登记并不影响买卖合同本身的法律效力。详细分析：预告登记的性质与目的：预告登记是一种临时性的登记制度，旨在保障将来实现物权。在货物买卖合同中，如果双方约定办理预告登记，通常是为了确保在将来能够顺利办理物权转移登记，如房屋所有权、土地使用权等。预告登记并不直接创设或消灭物权，而是对将来可能发生的物权变动进行预告和限制，防止在预告登记期间内，不动产被他人处分，从而保障预告登记权利人的利益。买卖合同的效力：买卖合同是双方当事人就货物的买卖达成的协议，其效力取决于合同条款的约定、双方当事人的真实意思表示以及相关法律法规的规定。只要买卖合同成立且未出现违约、解除等情形，其效力一般会持续至双方履行完合同约定的义务。预告登记的办理并不影响买卖合同本身的法律效力，即使办理了预告登记，买卖合同仍然有效，双方当事人仍需按照合同约定履行各自的义务。预告登记与买卖合同效力的关系：预告登记是对物权变动的一种预告和限制，它并不涉及买卖合同的效力问题。买卖合同的效力是由合同本身决定的，与预告登记无关。预告登记的失效（如债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记）也不会影响买卖合同的效力。即使预告登记失效，买卖合同仍然有效，只是可能无法再通过预告登记来保障将来实现物权。实际操作建议：在签订货物买卖合同时，如果双方约定办理预告登记，应明确预告登记的目的、期限以及双方的权利义务等条款，以避免后续产生纠纷。办理预告登记时，应确保符合相关法律法规的规定，如提供必要的证明材料、缴纳相关费用等。如果预告登记期间内出现可能影响物权变动的情况（如一方违约、合同解除等），应及时与对方协商解决或寻求法律途径维护自身权益。法律背景：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，预告登记是为了保障将来实现物权而设立的一种临时性登记制度。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记并不影响买卖合同本身的法律效力。可能后果：如果买卖合同有效且双方按照合同约定履行了各自的义务，那么即使办理了预告登记，也不会产生任何不良后果。如果买卖合同无效或一方违约导致合同解除，那么预告登记可能无法再保障将来实现物权，此时双方应根据合同约定和法律法规的规定承担相应的责任。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

针对您提出的“签订房屋买卖合同办理预告登记后2次销售给他人的这是什么意思”的问题，以下是我的详细解答：首先，我们需要明确几个关键概念：房屋买卖合同：是买卖双方就房屋买卖事宜达成的书面协议，明确了双方的权利和义务。预告登记：根据《民法典》的相关规定，预告登记是为了保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请的一种登记方式。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。现在，我们结合这些概念来解答您的问题：在签订房屋买卖合同并办理预告登记后，如果卖方又将该房屋销售给他人，这通常意味着卖方违反了与买方之间的房屋买卖合同。因为预告登记的目的就是为了保护买方的权益，确保在合同约定的条件下，买方能够取得房屋的所有权。具体来说，办理预告登记后，卖方在未经买方同意的情况下，是不能再次将房屋销售给他人的。如果卖方这样做，那么这次销售在法律上可能是无效的，因为预告登记已经为买方提供了一定程度的法律保护。接下来，我们分析这种情况可能带来的法律后果：买方有权要求卖方承担违约责任：由于卖方违反了房屋买卖合同，买方有权要求卖方承担违约责任，包括赔偿损失、支付违约金等。买方有权要求继续履行合同：如果买方希望继续购买该房屋，且合同仍然具备履行的条件，买方有权要求卖方继续履行合同，即完成房屋的交付和过户手续。买方有权解除合同：如果卖方违约行为严重，或者买方不再信任卖方能够履行合同，买方也有权选择解除合同，并要求卖方承担相应的法律责任。综上所述，签订房屋买卖合同并办理预告登记后，卖方再次将房屋销售给他人的行为是违法的，买方有权根据具体情况采取相应的法律措施来维护自己的权益。如果您遇到类似的问题，建议及时咨询专业律师，以便更好地保护自己的合法权益。

预计将来能够得到的房产先和别人订立卖房合同，该合同的效力需分情况讨论：若房产产权明确且无争议：在这种情况下，如果卖方在订立合同时已经明确拥有房产的产权，或者虽然尚未取得产权但根据法律规定或合同约定有权处分该房产（例如，通过继承、赠与等方式即将获得产权，且相关法律手续正在办理中），那么卖方与买方订立的卖房合同通常是有效的。合同的效力主要取决于双方的意思表示是否真实、合同内容是否合法以及是否违反了法律法规的强制性规定。只要这些条件都满足，合同就具有法律效力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。若房产产权存在争议或不明确：如果卖方在订立合同时尚未取得房产的产权，且该房产的产权存在争议或不明确（例如，房产可能涉及多个继承人、共有人或存在其他权属纠纷），那么卖方与买方订立的卖房合同可能面临效力问题。在这种情况下，合同的效力可能受到挑战，因为卖方可能无权处分该房产。如果买方在订立合同时知道或应当知道卖方无权处分房产，那么买方可能无法依据合同要求卖方履行过户义务。此外，如果房产的产权最终无法确定或归属于第三方，那么合同可能无法履行，买方可能面临损失。法律建议：对于卖方：在订立卖房合同前，务必确保自己拥有房产的合法产权或处分权。如果房产产权存在争议或不明确，应先解决产权问题再订立合同，以避免潜在的法律纠纷。对于买方：在订立卖房合同前，应仔细审查卖方的产权证明文件，并了解房产的产权状况。如果可能的话，可以要求卖方提供相关的法律手续或证明文件，以确保合同的合法性和有效性。此外，买方还可以考虑在合同中约定违约责任和赔偿条款，以降低因卖方违约而导致的损失风险。可能的法律后果：如果卖房合同被认定为无效或无法履行，双方可能需要根据合同约定或法律规定承担相应的违约责任或赔偿责任。在某些情况下，如果卖方故意隐瞒房产的产权问题或存在欺诈行为，买方还可以考虑向法院提起诉讼，要求撤销合同并赔偿损失。总之，预计将来能够得到的房产先和别人订立卖房合同的效力取决于多种因素，包括房产的产权状况、双方的意思表示以及合同内容等。在订立合同时，双方应谨慎审查相关条款和条件，以确保合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。

关于已备案登记后再跟他人签订商品房买卖合同的效力问题，这主要取决于多个因素，包括合同的具体内容、签订时间、双方的真实意图以及是否存在恶意串通等情形。以下是对此问题的详细分析：合同效力的一般原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，如果一份商品房买卖合同符合法律规定的成立要件，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，那么它通常是有效的。已备案登记的影响：备案登记是商品房买卖过程中的一个重要环节，它通常意味着该合同已经得到了相关部门的认可，并具有一定的公示效力。然而，备案登记本身并不直接决定合同的效力，而是作为合同成立和履行的一个参考因素。如果一份合同已经备案登记，但之后又与他人签订了另一份关于同一房屋的买卖合同，这并不意味着后一份合同就必然无效。关键在于后一份合同的签订是否基于双方的真实意图，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。恶意串通与合同效力：如果后一份合同的签订是出于恶意串通，即双方明知或应知前一份合同已经存在且可能损害前一份合同当事人的利益，而仍然签订后一份合同，那么后一份合同可能因违反公序良俗或损害他人利益而被认定为无效。恶意串通的认定需要综合考虑多种因素，包括双方的关系、签订合同的目的、合同的内容以及是否存在其他违法情形等。一房多卖的具体情形：在实践中，一房多卖的情况并不罕见。如果开发商或卖方将同一房屋出售给多个买方，并分别签订了买卖合同，那么这些合同的效力将取决于多个因素，包括签订时间、付款情况、房屋交付情况以及是否存在恶意串通等。通常情况下，如果多个买方都支付了房款并要求履行合同，那么法院可能会根据买方的付款情况、房屋交付情况以及合同的具体内容等因素来综合判断哪个合同应该得到履行。法律建议：对于买方而言，在签订商品房买卖合同时，应仔细审查合同内容，确保合同条款明确、合法，并了解房屋的权属状况、是否存在抵押或查封等情况。如果发现卖方存在一房多卖的情况，买方应及时向相关部门投诉或寻求法律援助，以维护自己的合法权益。在签订合同前，买方还可以考虑要求卖方提供房屋的权属证明、备案登记证明等相关文件，以进一步确认房屋的权属状况。总结来说，已备案登记后再跟他人签订商品房买卖合同的效力并不是绝对的，而是取决于多个因素的综合判断。如果你面临这样的情况，建议直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律分析和建议。