结论：变卖不成功的情况下，确实可以以物抵债，但需满足一定条件并遵循法定程序。

一、以物抵债的适用条件

1. 协商一致：债权人与债务人需就以物抵债达成一致意见，这是以物抵债的基础。双方应签订《以物抵债协议》，明确资产权属转移、债务金额抵扣等细节。

2. 资产评估：在协商以物抵债前，通常需要对抵债资产进行评估，以确定其市场价值。这有助于双方公平合理地确定抵债金额，避免后续纠纷。

二、以物抵债的操作流程

1. 签订协议：债权人与债务人签订《以物抵债协议》，明确抵债资产的具体信息（如名称、数量、质量、价值等）、债务金额、抵债方式、过户时间等关键条款。

2. 办理过户：根据协议约定，双方需办理抵债资产的过户登记手续。对于房产、土地等不动产，需到不动产登记中心办理；对于车辆等动产，则需到相关部门办理过户手续。

3. 税费承担：在以物抵债过程中，可能涉及增值税、契税等税费的缴纳。双方应在协议中明确约定税费的承担方式，以避免后续纠纷。

三、特殊情形处理

1. 资产价值显著下降：若因市场变化导致抵债资产价值大幅下跌，双方可协商重新评估资产价值，并调整抵债金额或处置方式。

2. 债务人异议：若债务人对以物抵债行为提出异议，双方应首先通过协商解决。协商不成的，可通过诉讼或仲裁等法律途径解决争议。在此期间，抵债资产的处置程序可能需中止。

四、法律风险防范

1. 程序合规：在以物抵债过程中，双方应确保处置程序合法合规，避免因程序瑕疵导致资产无法顺利过户或产生其他法律风险。

2. 权属清晰：在协商以物抵债前，双方应确认抵债资产的权属清晰无争议。若资产存在共有、抵押、查封等情形，需先解决权属问题后再进行抵债。

五、参考依据

• 《中华人民共和国民法典》中关于合同编、物权编的相关规定，为以物抵债提供了法律基础。
• 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等司法解释，对变卖失败后的抵债程序提供了具体指导。

建议：在实际操作中，以物抵债可能涉及复杂的法律问题和程序。因此，在协商以物抵债前，建议双方充分沟通并咨询专业律师的意见，以确保协议的合法性和有效性。若你在债务债权（抵押担保）领域有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。