违章建筑拆除留用部分补偿协议的核心在于明确双方权利义务、补偿标准及程序合法性，需包含以下必备条款并注意法律风险防控。以下是具体撰写要点及示例条款：

一、协议必备条款

1. 双方主体信息

   • 明确拆除方（政府/部门/开发商）与被拆除方（产权人/使用人）的全称、地址、联系方式，需与产权证明或身份证明一致。
     
   • 示例：甲方（拆除方）：XX市城市管理综合执法局；乙方（被拆除方）：张三，身份证号XXX，住址XXX。

2. 违章建筑基本情况

   • 描述建筑位置、面积、结构、建设时间，并注明“未取得建设工程规划许可证”或“超出规划许可范围”等违法事实。
     
   • 示例：乙方位于XX路XX号的建筑物，建筑面积50㎡，砖混结构，建于2018年，未取得《建设工程规划许可证》。

3. 留用部分认定

   • 明确留用部分的范围（如部分墙体、附属设施等）、面积及用途，需附现场照片或测绘图作为附件。
     
   • 示例：经双方确认，留用部分为建筑物南侧20㎡的砖墙及基础（详见附件1《留用部分示意图》）。

4. 补偿标准及方式

   • 补偿依据：引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》或地方性法规，说明补偿合理性。
     
   • 补偿内容：包括材料残值补偿、搬迁费用、临时安置费等，需分项列明金额及计算方式。
     
   • 示例：甲方按留用部分材料残值补偿乙方人民币2万元，于协议签订后5个工作日内支付。

5. 拆除程序及时间

   • 约定拆除方进场时间、拆除范围（明确不留用部分）、安全责任（如施工防护、废弃物清理）。
     
   • 示例：甲方应于2023年XX月XX日前完成不留用部分拆除，并负责清理现场至符合安全标准。

6. 违约责任

   • 明确双方违约情形（如逾期拆除、拒不补偿）及赔偿标准，建议约定违约金比例。
     
   • 示例：若甲方未按期支付补偿款，每逾期一日按未付金额的0.05%支付违约金。

7. 争议解决

   • 优先选择协商或诉讼，避免约定仲裁（除非双方有明确仲裁协议）。
     
   • 示例：本协议履行中发生争议，双方应协商解决；协商不成，向建筑物所在地人民法院起诉。

二、法律风险防控要点

1. 留用部分合法性审查

   • 若留用部分涉及改变用途或扩建，需提前确认是否需补办规划手续，否则可能被认定为新的违章建筑。
     
   • 建议：在协议中增加条款，明确“留用部分仅限原用途使用，不得擅自改建、扩建”。

2. 补偿合理性论证

   • 违章建筑补偿通常低于合法建筑，需避免约定“按市场价补偿”等无效条款。
     
   • 参考依据：根据《XX市城乡规划条例》第XX条，违章建筑拆除补偿仅限材料残值及实际损失。

3. 协议效力确认

   • 需双方签字盖章，并由公证处公证或律师见证，避免因形式瑕疵导致协议无效。
     
   • 示例：本协议一式四份，甲乙双方各执一份，公证处、城建档案馆各备案一份。

三、示例条款（补偿部分）

第四条 补偿方式及金额

1. 甲方按留用部分材料残值补偿乙方人民币XX元（大写：XX元整），补偿标准参照《XX市违章建筑拆除补偿指导价》。
   
2. 乙方应在收到补偿款后3日内，向甲方出具收款凭证并配合拆除工作。
   
3. 若留用部分在拆除后因政策调整需进一步处理，双方另行协商补偿方案。

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