结论前置：在抵押房产的情境中，若借款人不还款，出借人（债权人）完全有权通过法律途径起诉借款人，以维护自身合法权益。以下是详细的分析与解答：
一、起诉的法律依据与流程
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。同时，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就抵押财产优先受偿。
起诉流程：
- 准备诉讼材料：包括起诉状、借款合同、抵押合同、借据或借条、转账记录、房屋他项权证、还款记录、催款记录等。
- 确定管辖法院：一般遵循“原告就被告”原则，也可根据借款合同中的约定或不动产所在地法院管辖。
- 立案：携带诉讼材料至有管辖权的法院立案庭申请立案，提交起诉状、证据原件及复印件，填写立案登记表，缴纳诉讼费用。
- 庭前准备与参加庭审：关注法院送达的法律文书，准备质证意见，按时到庭参加庭审，清晰陈述事实、出示证据。
- 等待判决与执行：法院根据审理情况作出判决，若被告未履行判决，原告可申请强制执行。
二、起诉时的注意事项
审查合同条款：
- 在起诉前，应仔细审查借款合同和抵押合同的条款，确保诉求合法合理，特别是关于利息、违约金、实现债权的费用等条款的约定。
积极配合法院：
- 在诉讼过程中，应积极配合法院的工作，及时提供证据，参加庭审，确保诉讼程序的顺利进行。
注意诉讼时效与抵押权行使期限：
- 根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，抵押权人应在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。因此，出借人应及时行使权利，避免丧失胜诉权。
三、可能面临的法律后果
借款人败诉后的责任：
- 若借款人败诉，法院将判决其偿还借款本金、利息及实现债权的费用，并确认出借人对抵押房屋的优先受偿权。若借款人未履行判决，出借人可申请强制执行，包括查封、拍卖抵押房屋等措施。
出借人胜诉后的权益保障：
- 出借人胜诉后，其合法权益将得到法律保障。若借款人仍不履行判决，出借人可通过强制执行程序实现债权，包括拍卖抵押房屋以优先受偿。
四、特殊情况下的处理
借款人下落不明或无力偿还：
- 若借款人下落不明或无力偿还借款，出借人仍可通过法律途径起诉，并在获得判决后申请强制执行。在执行过程中，法院将依法采取查封、拍卖等措施，以保障出借人的合法权益。
抵押房屋存在其他权利负担：
- 若抵押房屋上存在其他权利负担（如其他抵押权、租赁权等），出借人在行使抵押权时可能受到一定限制。此时，出借人应咨询专业律师，了解具体法律程序和操作方法，以确保自身权益不受损害。
总结与建议：在抵押房产的情境中，若借款人不还款，出借人完全有权通过法律途径起诉借款人。在起诉过程中，出借人应准备充分的诉讼材料，确定管辖法院，积极配合法院工作，并注意诉讼时效与抵押权行使期限。若遇到特殊情况或复杂问题，建议直接向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律建议。