物业公司门禁卡不能退的问题，需根据具体情况来判断和处理。以下是从不同角度为您详细分析的情况及建议：
一、有明确约定的情况
- 合同或书面说明中有约定：
- 如果您与物业公司在服务协议、合同条款或物业办理门禁卡时的书面说明中，对门禁卡的退还事宜有明确约定，比如退租或出售房屋时可以退还门禁卡并退回押金，那么物业公司在满足条件时应依约办理退还手续。
- 建议：首先查阅您的合同或物业提供的书面说明，确认是否有相关约定，并按照约定与物业沟通退还事宜。
二、没有明确约定的情况
业主自行出资购买门禁卡：
- 如果门禁卡是您自行出资购买的，且您因不再需要使用（如出售房屋并完成交接）而要求退还，从公平合理角度出发，您有权与物业协商退还门禁卡，并要求物业按门禁卡的剩余价值退还部分款项。
- 建议：与物业协商时，可以提出退还门禁卡并要求按剩余价值退款的要求，同时保留好购买门禁卡的凭证，以便在协商或后续处理中提供证据。
物业原因导致门禁卡无法使用：
- 若因物业自身原因（如升级门禁系统导致原门禁卡不兼容）导致门禁卡无法正常使用，您有权要求退还未使用期限对应的费用或退还门禁卡。
- 建议：及时与物业沟通，说明门禁卡无法使用的原因，并要求物业给出解决方案，如退还费用或更换新卡。
免费办理的门禁卡：
- 如果门禁卡是物业免费提供的，且物业没有过错，您仅因个人喜好等不合理原因要求退还，物业通常有权拒绝。因为这种情况下，门禁卡的成本可能已包含在购房款或租金中。
- 建议：理解物业的立场，如果确实不需要门禁卡，可以与物业协商是否可以转让给其他需要的业主，以减少浪费。
有偿办理但使用期限届满：
- 若门禁卡是您有偿办理的，但使用期限已到或已达到合理使用期限，您要求退还可能较难得到支持，除非合同中有特别规定。
- 建议：在办理门禁卡时，应了解清楚使用期限和退还政策，以便在使用期限届满前做出合理安排。
三、争议解决途径
如果您与物业就门禁卡退还问题产生争议，应先尝试通过友好协商沟通解决。协商不成时，您可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关机构投诉，寻求调解。若仍无法解决，您也可以考虑通过法律诉讼等途径来维护自身合法权益。
总结与建议：
- 在处理门禁卡退还问题时，首先应查阅合同或物业提供的书面说明，确认是否有相关约定。
- 如果没有明确约定，应根据门禁卡的性质、购买方式及使用情况与物业进行协商。
- 若协商不成，可以向相关部门投诉或寻求法律帮助。
希望以上分析能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。