业主在特定情况下确实可以起诉开发商和物业，以下从起诉开发商和起诉物业两个角度进行详细分析：
一、起诉开发商的情况
房屋质量问题
- 法律依据：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，若房屋存在质量问题，且该问题严重影响正常居住使用，业主（包括承租人，若其权益受损）有权请求解除合同和赔偿损失。在保修期内，开发商应承担修复责任；若拒绝或拖延修复，业主可自行或委托他人修复，费用及损失由开发商承担。
- 实例说明：如业主购买的房屋存在屋顶漏水、墙体开裂等质量问题，且经鉴定为开发商施工所致，业主多次要求开发商维修未果，可提起诉讼，要求开发商承担维修责任及赔偿损失。
虚假宣传或欺诈行为
- 法律依据：依据《中华人民共和国民法典》中关于欺诈的相关规定，若开发商在销售房屋时存在虚假宣传或欺诈行为，如承诺的配套设施未兑现、隐瞒房屋真实情况等，导致业主遭受损失，业主可依法提起诉讼，要求开发商赔偿。
- 实例说明：若开发商宣传资料中承诺的小区内有健身房、游泳池等设施，但实际并未交付，影响业主生活品质，业主可基于开发商的欺诈行为提起诉讼，要求赔偿。
规划变更未通知
- 法律依据：若开发商在未经业主同意的情况下擅自变更小区规划，如减少绿化面积、增加建筑密度等，且未按照相关规定通知业主，业主有权起诉开发商，要求其恢复原状或赔偿损失。
- 实例说明：如开发商在销售时承诺的小区绿化率为30%，但实际交付时绿化率仅为20%，且未提前通知业主，业主可提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
二、起诉物业的情况
物业服务质量不达标
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的相关规定，物业公司应按照合同约定提供优质的服务。若物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，如小区卫生脏乱差、垃圾清理不及时、安保措施不到位等，均构成违约行为。业主有权要求物业公司改进服务，若沟通无果，可起诉至法院，要求物业公司提升服务质量，并赔偿因服务不达标造成的损失。
- 实例说明：如物业公司未按照合同约定定期清理小区垃圾，导致环境恶化，影响业主正常生活，业主可基于物业服务合同违约提起诉讼，要求物业公司履行合同义务并赔偿损失。
物业违规收费
- 法律依据：物业公司擅自提高收费标准、增加不合理收费项目或重复收费，均违反了物业服务合同的约定和相关法律法规。业主有权保留缴费凭证、合同等证据，通过法律途径要求物业公司退还不合理收费，并承担违约责任。
- 实例说明：如物业公司未经业主同意，擅自提高物业费标准，或收取未在合同中约定的费用，业主可起诉物业公司，要求其退还多收的费用。
侵犯业主权益
- 法律依据：物业公司未经业主同意，擅自利用小区公共区域进行经营活动或将经营收益据为己有，以及擅自改变物业管理用房用途等行为，均损害了业主对共有部分的权益。业主可通过拍照、录像等方式收集证据，起诉物业公司维护自身权益，要求其停止侵权行为并赔偿损失。
- 实例说明：如物业公司未经业主同意，将小区内的公共停车位出租给非业主使用，或擅自将物业管理用房改为商铺出租，业主可提起诉讼，要求物业公司停止侵权行为并赔偿损失。
不履行维修义务
- 法律依据：物业公司有义务按照合同约定对小区内公共设施设备进行维修和保养。若物业公司未及时处理故障或损坏的设备，影响业主正常生活且存在安全隐患，则构成违约。业主应记录设备故障情况，及时通知物业公司并要求其履行维修义务。若物业公司拒不执行，业主可收集相关证据起诉至法院。
- 实例说明：如小区内的电梯频繁出现故障，物业公司未及时维修，导致业主无法正常使用电梯，甚至发生安全事故，业主可起诉物业公司，要求其承担维修责任及赔偿损失。
建议与总结：
- 在决定起诉之前，建议业主先尝试与开发商或物业公司进行沟通协商，寻求和解的可能性。
- 业主应收集和保留好所有相关证据，包括购房合同、物业服务合同、缴费凭证、照片、视频、与开发商或物业沟通的记录等，以证明对方的违约或侵权行为。
- 若协商无果，业主可委托专业律师代写诉状，并向有管辖权的人民法院提起诉讼，以确保诉讼过程的顺利进行。
作为业主，在面临开发商或物业的侵权行为时，应充分了解自己的法律权益，积极收集证据，并在必要时采取法律手段维护自身权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。