在住房租赁合同中针对“拆旧建新”或“征收”情形进行条款设计时，需结合法律风险防控与双方权益平衡原则，建议从以下角度完善合同条款：

一、拆旧建新情形下的条款设计

1. 明确触发条件与程序

   • 约定“拆旧建新”的具体情形（如房屋主体结构严重损坏、政府规划要求等），并要求出租方提前XX日书面通知承租方，附相关证明文件（如危房鉴定报告、规划许可证）。
     
   • 明确施工期间租金处理方式：
     
     • 暂停计租：若施工导致房屋无法正常使用，可约定自施工之日起租金暂停计算，直至房屋恢复使用条件；
       
     • 租金减免：若部分可使用（如部分房间仍可居住），按实际使用面积比例减免租金；
       
     • 提前解约权：赋予承租方在施工影响超过XX日时单方解约权，且无需承担违约责任。

2. 补偿与安置条款

   • 若拆旧建新导致承租方需临时搬迁，约定出租方需提供同等条件临时住所或按市场价支付搬迁补偿费（标准可参考当地拆迁补偿政策）。
     
   • 明确新建房屋交付标准：若新建后房屋用途、面积、装修标准等发生重大变化，需重新协商租金或签订补充协议。

3. 违约责任

   • 若出租方未按约定通知或未提供补偿，承租方有权要求赔偿实际损失（如搬迁费用、经营损失等），并可主张合同继续履行或解除合同。

二、征收情形下的条款设计

1. 征收通知与合同终止

   • 约定“征收”以政府正式征收决定为准，出租方应在收到通知后XX日内书面告知承租方，并附征收决定文件。
     
   • 明确合同终止时间：以征收补偿协议签订日或房屋实际交付日为准，双方互不承担违约责任。

2. 补偿分配条款

   • 区分补偿项目：
     
     • 房屋价值补偿：归出租方所有（因房屋所有权属出租方）；
       
     • 停产停业损失补偿：若承租方用于经营，按实际经营年限、租金比例等协商分配（例如：承租方分得50%-70%）；
       
     • 搬迁补偿、装修补偿：归承租方所有（因承租方为实际搬迁主体及装修投入方）。
       
   • 优先购买权：若征收后政府提供安置房，可约定承租方在同等条件下享有优先购买权。

3. 争议解决机制

   • 约定因补偿分配产生争议时，双方应先协商；协商不成，可提交仲裁或向房屋所在地法院起诉，避免因程序不明延误权益主张。

三、通用条款建议

1. 通知与送达
   
   • 明确双方通知方式（如书面、电子邮件），并约定送达地址（建议使用合同首部地址，变更需书面通知）。
     
2. 不可抗力免责
   
   • 将“政府征收、拆迁”列为不可抗力事件，双方在此情形下免除违约责任，但需按约定处理补偿与合同终止事宜。
     
3. 合同变更与补充
   
   • 约定若因拆旧建新或征收导致合同内容变更，双方应签订书面补充协议，未尽事宜按《民法典》及相关司法解释处理。

示例条款参考：

“如因政府征收、拆迁或房屋需拆旧建新，出租方应提前XX日书面通知承租方，并提供相关证明文件。自通知送达之日起，本合同终止，双方互不承担违约责任。征收补偿中，停产停业损失补偿按承租方实际经营年限占租赁总期限的比例分配，搬迁补偿及装修补偿归承租方所有。”

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