若资产实际归属单位但未登记在单位名下，改建需分情况处理：

1. 确认资产权属
   首先需通过合同、付款凭证、历史使用记录等证据，证明资产实际归单位所有（如单位出资购买但登记在个人名下）。若权属存在争议，需先通过民事诉讼确认所有权，否则改建可能因缺乏合法主体资格被认定为违法。

2. 区分改建性质

   • 内部改建（不涉及规划变更）：若仅对资产进行装修、设备更新等不改变建筑结构或用途的改建，且资产权属明确归单位，可直接以实际所有权人身份实施，但需保留改建支出凭证（如合同、发票）以备后续权属纠纷。
     
   • 外部改建（涉及规划变更）：若需改变建筑结构、用途或扩大规模，需向规划部门申请《建设工程规划许可证》。此时需以资产登记名义人（如个人）名义申请，或先完成权属变更登记至单位名下后再申请。若未取得许可擅自改建，可能面临罚款、责令恢复原状等行政处罚。

3. 权属与改建主体不一致的风险
   若资产登记在个人名下但由单位实际使用并改建，可能面临以下风险：

   • 个人主张权利：登记名义人可能以“未经同意改建”为由要求赔偿或恢复原状；
     
   • 行政处罚风险：规划部门可能以“改建主体与产权人不符”为由拒绝许可或处罚；
     
   • 税务风险：改建支出若以单位名义列支，可能被税务机关质疑“资产权属与支出主体不一致”的合理性。

若资产实际归属个人或第三方，单位仅租赁使用：
改建需严格遵循租赁合同约定：

1. 合同有约定：若合同明确允许承租人改建（如“承租人可对房屋进行装修，但退租时不得拆除”），单位可在约定范围内改建，但需保留合同、改建审批文件（如需）等证据。
   
2. 合同无约定或禁止改建：单位擅自改建可能构成违约，出租人可要求赔偿损失或解除合同。若改建涉及建筑结构安全，还可能面临行政处罚。

建议行动步骤：

1. 梳理资产权属证据（如购买合同、付款记录、使用协议等）；
   
2. 根据改建性质（内部/外部）向规划、消防等部门咨询具体要求；
   
3. 若权属存在争议，优先通过协商或诉讼明确所有权；
   
4. 改建前与登记名义人（如个人）签订书面协议，明确改建费用承担、权属归属及后续使用规则。
   

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体场景下的法律风险。