当物业费和物业服务不符时，这种情况通常被称为“物业服务收费与服务水平不匹配”或“物业费与服务不成正比”。针对这一问题，以下是从多个角度为您提供的详细分析和建议：

一、明确合同内容，奠定维权基础

首先，您需要详细审阅与物业公司签订的物业服务合同。合同中应明确规定了物业应提供的具体服务内容、服务质量标准以及相应的收费标准。这是评估物业是否按约履行义务的重要依据。如果物业未按照合同约定提供服务，或服务质量明显不符约定，您就有了合理的诉求基础。

二、收集证据，证明服务不符

在发现物业服务与物业费不符时，您需要收集充分的证据来证明这一点。证据可以包括：

• 照片或视频：记录小区卫生差、垃圾清理不及时、公共区域设施损坏无人维修等物业服务不到位的情况。
• 沟通记录：保存与物业公司的沟通记录，如书面函件、电子邮件、短信或通话录音等，证明您已向物业反映过问题但未得到解决。
• 证人证言：如果可能的话，可以请其他业主或小区居民作为证人，证明物业服务确实存在问题。

三、与物业沟通协商，寻求和解

在收集好证据后，您可以尝试与物业公司进行友好沟通，表达您对物业服务的不满和期望。具体步骤包括：

1. 书面沟通：以书面形式（如发送函件、电子邮件）向物业公司明确指出服务存在的问题及与收费不匹配的具体方面，并要求其给出解决方案和整改时间表。
2. 直接会面：如果条件允许，您可以尝试与物业公司负责人直接会面，面对面地沟通问题并寻求解决方案。

四、向相关部门投诉，寻求外部援助

如果与物业公司的沟通协商无果，您可以向相关部门投诉以寻求外部援助。具体途径包括：

1. 向当地房地产管理部门投诉：向住房和城乡建设局或房地产管理局等部门提交书面投诉材料，说明物业收费与服务不匹配的具体情况，并附上相关证据。这些部门有权对物业进行调查并要求其整改。
2. 向市场监督管理局价格监督检查部门举报：如果物业公司的收费标准高于其实际提供的服务质量，您还可以向物价局（现多数地方职能整合到市场监督管理局价格监督检查部门）进行举报。这些部门有责任对物业服务收费行为进行监管，并会依法对价格违法行为进行查处。
3. 向消费者协会投诉：物业服务属于消费服务范畴，您也可以向当地消费者协会投诉。消协将对双方进行调解，促使物业改善服务，保障您的合法权益。

五、法律途径维权，确保公正解决

如果以上方法都无法解决问题，且物业服务与物业费严重不成正比已经对您的权益造成了实质性损害，那么您可以考虑通过法律途径解决。具体步骤包括：

1. 咨询专业律师（此处虽提及咨询律师，但意在强调法律途径的严肃性，实际解答中您作为专业律师可直接给出后续建议）：在准备采取法律行动前，您可以向我咨询相关法律问题，了解诉讼或仲裁等法律途径的具体流程和注意事项。
2. 提起民事诉讼：准备充分证据（如物业服务合同、小区现状照片和视频、沟通记录、证人证言等），向人民法院提起民事诉讼。法院将审理并作出公正判决，要求物业公司履行合同义务、改善服务并退还不合理收取的物业费等。
3. 集体诉讼：如果涉及众多业主权益的问题，您可以联合其他业主进行集体诉讼。集体诉讼能增强维权力量，降低单个业主的维权成本。需推选诉讼代表人代表全体业主参与诉讼活动。

六、考虑调整物业费

如果您认为物业费过高而服务质量不佳，也可以与物业公司协商调整物业费的事宜。这需要基于双方对服务质量和费用的共同认可，并确保调整后的费用与服务内容相匹配。调整物业费是一个双方协商的过程，需要保持冷静和理性，避免采取过激行为。

总结与建议：面对物业费和物业服务不符的问题，您应通过明确合同内容、收集证据、与物业沟通协商、向相关部门投诉以及必要时采取法律途径等步骤来维护自身权益。在整个过程中，请保持冷静和理性，并确保所有行动都基于充分的证据和法律依据。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。