未成年签的租房协议是否具有法律效应，主要取决于未成年人的年龄、智力状况以及合同的具体情况。以下是对此问题的详细分析：

1. 无民事行为能力人（8周岁以下）

   • 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不满8周岁的未成年人属于无民事行为能力人，他们无法独立实施有效的民事法律行为。
   • 分析：此类未成年人由于年龄太小，无法正确理解和预见自己行为的后果。因此，他们单独签订的房屋租赁合同在法律上是无效的，无论合同内容如何，均不具有法律约束力。例如，一个7岁的孩子与房东签订的租房合同，无论条款如何规定，都不会产生任何法律效力。

2. 限制民事行为能力人（8周岁以上不满18周岁）

   • 一般原则：8周岁以上的未成年人属于限制民事行为能力人，他们可以独立实施与其年龄、智力相适应的民事法律行为。
   • 合同有效性分析：
     • 若租房行为与未成年人的年龄、智力状况相适应，如租赁价格合理、用途明确且在其认知和掌控范围内，合同可能被视为有效。但这种情况较为少见，因为租房通常涉及较大的经济支出和法律责任，超出了大多数未成年人的认知和经济能力范围。
     • 若租房行为超出其年龄、智力范围，则合同效力待定。此时，需要法定代理人（通常是父母）的同意或追认。若法定代理人同意或事后追认，合同有效；若法定代理人拒绝追认，合同无效。例如，一个15岁的孩子未经父母同意，擅自与房东签订了租房合同，并支付了租金。在这种情况下，如果父母拒绝追认该合同，那么该合同就是无效的。

3. 视为完全民事行为能力人（16周岁以上且以自己的劳动收入为主要生活来源）

   • 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，16周岁以上的未成年人，如果以自己的劳动收入为主要生活来源，视为完全民事行为能力人。
   • 分析：这类未成年人已经具备独立进行民事活动的能力，因此他们签订的房屋租赁合同具有法律效力。无论合同内容如何，只要符合法律法规的要求，均视为有效。例如，一个17岁的孩子已经辍学并在某工厂打工，有稳定的收入，足以维持自己的生活。他签订的租房合同就是有效的。

实际操作建议：

• 在与未成年人签订租房合同时，应仔细核实其年龄和民事行为能力，并确保合同内容与其能力相匹配。如果承租人是未成年人且不具备完全民事行为能力，应在合同中注明其法定代理人的信息，并确保法定代理人同意并签署合同。
• 如遇合同效力问题，未成年人及其法定代理人可与对方协商解决，或通过法律途径寻求救济。在协商或诉讼过程中，应提供充分的证据来证明未成年人的民事行为能力以及合同的具体情况。

综上所述，未成年签的租房协议是否具有法律效应，需根据其民事行为能力来判断。在实际操作中，应严格遵守相关法律法规，确保合同的合法性和有效性。如果您有进一步的法律问题或需要更具体的建议，请直接向我咨询。