业委会请保洁公司需要业主投票吗-李英华律师|法行宝
2025-12-14 房产纠纷

业委会聘请保洁公司是否需要业主投票,需分情况讨论,核心依据在于是否涉及业主共同决定事项及物业管理区域重大事项的表决规则,具体分析如下:

  1. 若保洁服务属于物业管理常规事项且未超出业委会职权范围,无需业主投票
    根据《民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十五条,业委会作为业主大会的执行机构,有权在授权范围内签订物业服务合同。若保洁服务属于物业管理常规内容(如公共区域日常清洁),且业委会已通过业主大会授权(如管理规约或前期物业服务合同约定),则可直接与保洁公司签订合同,无需另行投票。例如,小区日常保洁费用已纳入物业服务费标准,业委会仅需按合同约定执行即可。

  2. 若保洁服务涉及重大事项调整或超出业委会职权范围,需业主投票
    若保洁服务需额外增加费用(如专项清洁项目、设备升级)、改变服务标准(如从普通清洁升级为深度消毒),或涉及公共收益使用(如动用维修资金支付保洁费用),则属于《民法典》第二百七十八条规定的“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”等需业主共同决定的事项。此时需满足“双三分之二”参与表决(专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上),且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(即“双过半”规则)。

  3. 地方性法规或管理规约可能设定更严格程序,需同步遵守
    部分地区可能通过地方性法规或小区管理规约对业委会决策程序作出额外要求。例如,某市《物业管理条例》规定“单次支出超过小区年度预算5%的保洁服务需业主大会表决”,或管理规约约定“更换保洁公司需提前15日公示并经业主书面同意”。此类规定优先于一般性法律适用,业委会需提前核查并遵守。

实务建议:业委会在聘请保洁公司前,应首先审查业主大会授权范围、物业服务合同约定及地方性法规要求。若涉及费用增加或服务标准变更,建议提前公示方案并组织业主投票,避免因程序瑕疵引发纠纷。若对具体操作流程存疑,可直接向我咨询,我将结合您所在地区的法规提供针对性方案。