租房合同双方签字后双方都未履行，合同本身在形式上已经成立，但合同是否有效及能否产生实际约束力，需结合具体情况判断。以下是对此问题的详细分析：
一、合同成立与生效的基本原则
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字、盖章或者按指印时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，在租房合同中，若双方已经签字，合同在形式上已经成立。然而，合同的生效并不仅仅取决于形式的成立，还需要满足其他条件，如合同内容的合法性、双方意思表示的真实性等。
二、双方未履行合同的情况分析
合同内容合法且双方意思表示真实：
- 如果租房合同的内容合法合规，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违背公序良俗，且双方在签订合同时的意思表示真实、自愿，不存在欺诈、胁迫等情形，那么即使双方都未履行合同，合同本身仍然是有效的。但需要注意的是，合同有效并不意味着双方必须履行合同，如果双方协商一致或者存在其他法定解除事由，可以解除合同。
合同内容存在违法或意思表示不真实：
- 如果租房合同的内容存在违法情形，如约定将房屋用于违法犯罪活动，或者双方在签订合同时的意思表示不真实，存在欺诈、胁迫等情形，那么合同可能被认定为无效或者可撤销。在这种情况下，即使双方都未履行合同，合同也不会产生实际约束力。
双方未履行合同且未达成一致解除意见：
- 如果双方都未履行合同，且没有就解除合同达成一致意见，那么合同仍然处于有效状态。但此时，任何一方都不能单方面要求对方履行合同，因为合同履行需要双方的共同配合。如果一方要求对方履行合同而对方拒绝，可能构成违约，但违约方需要承担的责任取决于合同的具体条款和法律规定。
三、特殊情况下的合同效力
一方已履行主要义务且对方接受：
- 尽管双方都未完全履行合同，但如果一方已经履行了主要义务（如支付了部分租金或交付了房屋钥匙），且对方接受了该履行行为，那么根据《民法典》的相关规定，合同可能被视为已经成立并生效。但这种情况下的合同效力判断需要具体分析，因为“主要义务”的履行和“接受”行为需要达到一定的程度和标准。
合同中约定了生效条件或期限：
- 如果租房合同中约定了生效条件或期限（如“合同自双方签字且承租人支付首期租金后生效”），那么在条件未成就或期限未届至时，合同不生效。即使双方已经签字，但如果未满足约定的生效条件或期限，合同也不会产生实际约束力。
四、建议与注意事项
仔细审查合同条款：
- 在签订租房合同时，双方应仔细审查合同条款，确保合同内容合法合规、明确具体，并明确约定双方的权利和义务。这有助于减少后续纠纷的发生。
及时沟通协商：
- 如果双方都未履行合同或者对合同履行存在争议，应及时沟通协商，寻求解决方案。通过协商达成一致意见可以避免不必要的法律纠纷和损失。
保留相关证据材料：
- 在合同履行过程中，双方应保留好相关的证据材料（如付款凭证、沟通记录等），以便在发生纠纷时能够证明自己的权益和履行情况。
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