关于带租拍卖租金收益权的归属规则，主要取决于拍卖时租赁合同的状态及法律规定，具体分析如下：
租赁合同在拍卖前已成立且有效
- “买卖不破租赁”原则：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房产被拍卖，原租赁合同对新的所有权人（即买受人）仍然有效，买受人需继续履行原租赁合同，包括收取租金的权利也一并转移给买受人，但原租赁合同中的租金条款（如租金金额、支付方式等）对买受人具有约束力。
- 租金收益权归属：在拍卖成交后，租金收益权原则上归属于买受人，因为买受人成为了房产的新所有权人，且租赁合同继续有效。但需注意，如果原租赁合同中有特别约定（如租金支付给原所有权人等），则需按照合同约定执行，不过这种约定在拍卖后可能因买受人成为新所有权人而面临调整或重新协商。
租赁合同在拍卖时未成立或无效
- 无租赁合同情况：如果房产在拍卖时并未出租，或者原租赁合同因某种原因（如到期、解除等）已失效，那么拍卖成交后，租金收益权自然归属于买受人，因为此时房产上不存在有效的租赁合同约束。
- 租赁合同无效情况：如果原租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗等原因被认定为无效，那么该合同自始不产生法律效力，拍卖成交后，租金收益权也归属于买受人，因为无效合同无法对买受人产生约束力。
特殊情况下的租金收益权归属
- 法院裁定或拍卖公告中的特别约定：在某些情况下，法院可能在拍卖公告中明确说明租金收益权的归属问题，或者作出特别裁定。例如，法院可能裁定原所有权人在拍卖成交前继续收取租金，或者将租金收益权作为拍卖标的的一部分进行拍卖。这种情况下，租金收益权的归属需以法院裁定或拍卖公告为准。
- 承租人优先购买权的影响：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果承租人行使了优先购买权并成功购买了房产，那么租金收益权自然归属于承租人（此时承租人已成为房产的所有权人）。但需注意，如果承租人未行使优先购买权或行使未成功，则不影响拍卖成交后租金收益权的归属。
法律建议：
- 对于买受人而言，在参与房产拍卖前，应仔细审查房产的租赁情况，包括租赁合同的有效性、租金支付情况等，以评估拍卖成交后可能面临的租金收益权问题。
- 对于原所有权人而言，如果希望在拍卖后保留租金收益权或作出特别约定，应在拍卖前与法院、拍卖机构或潜在买受人进行充分沟通，并在拍卖公告或相关文件中明确说明。
- 在任何情况下，都应遵循法律法规的规定和合同约定，以维护自身的合法权益。
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