关于小区改造是否由物业选聘建造公司及其合法性的问题，结论前置如下：
物业是否有权选聘建造公司取决于小区改造的性质及授权情况：若小区改造属于公共设施维修、更新等常规维护范畴，且物业已依据《物业管理条例》及小区管理规约获得业主大会或业主委员会的授权，则物业有权选聘建造公司进行施工，此行为合法。若物业未经授权擅自选聘建造公司，则可能构成违法。
物业选聘建造公司的合法性需满足程序与实体双重条件：程序上，物业需通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等合法方式选聘建造公司，并确保选聘过程公开、公平、公正；实体上，建造公司需具备相应的资质和条件，且施工内容需符合相关法律法规及小区规划要求。
详细分析如下：
一、物业选聘建造公司的权限来源
- 法律法规依据：根据《物业管理条例》及相关规定，物业公司在小区管理中承担着维护公共设施、保障业主正常生活的职责。对于小区公共设施的维修、更新等事项，物业通常需在获得业主大会或业主委员会授权后，方可进行选聘施工方等操作。
- 小区管理规约：小区管理规约是业主共同制定的行为准则，其中可能包含关于小区改造、维修等事项的决策程序及授权范围。物业在选聘建造公司前，应仔细审查管理规约，确保自身行为符合规约要求。
二、物业选聘建造公司的合法程序
- 选聘方式：物业应通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等合法方式选聘建造公司。公开招标能够确保更多有资质的公司参与竞争，提高选聘的公正性和透明度；邀请招标和竞争性谈判则适用于特定情况，如项目紧急、技术复杂等。
- 选聘过程：物业在选聘过程中应确保公开、公平、公正，避免暗箱操作或利益输送。选聘结果应公示，接受业主监督。
三、建造公司的资质与条件
- 资质要求：建造公司需具备相应的施工资质，如建筑工程施工总承包资质、专业承包资质等。物业在选聘时应核实建造公司的资质证书，确保其具备承接小区改造工程的能力。
- 施工条件：建造公司应具备良好的施工条件，包括施工队伍、施工设备、施工经验等。物业在选聘时应综合考虑建造公司的综合实力，确保施工质量和进度。
四、物业未经授权擅自选聘建造公司的法律后果
- 违约责任：若物业未经业主大会或业主委员会授权擅自选聘建造公司，可能构成违约行为，需承担违约责任。业主有权要求物业停止施工、恢复原状或赔偿损失等。
- 行政处罚：若物业的行为违反了相关法律法规或行政规定，还可能面临行政处罚，如罚款、吊销资质证书等。
建议与总结：
- 对于业主：若对小区改造事项有疑问或异议，应及时向物业或业主委员会提出，了解改造计划、选聘过程及建造公司资质等情况。必要时，可组织业主大会进行讨论和决策。
- 对于物业：在选聘建造公司前，应确保获得业主大会或业主委员会的授权，并严格按照法律法规及小区管理规约的要求进行选聘。同时，应加强对建造公司的监督和管理，确保施工质量和进度符合要求。
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