无民事行为能力人无法直接通过自身行为转让房产给子女，必须通过法定程序由其法定代理人代为办理，且该行为需符合其利益最大化原则，否则可能被认定为无效。以下从法律程序、行为效力、特殊情形三个角度展开说明：

一、法律程序：必须由法定代理人代为办理

根据《民法典》第20条、第21条，无民事行为能力人（如因精神疾病、智力障碍等无法辨认自身行为者）无法独立实施民事法律行为，包括房产转让。其房产处置需通过以下程序：

1. 确定法定代理人：通常为配偶、父母、子女或其他近亲属（按《民法典》第28条顺序确定），若争议则由法院指定监护人。
2. 代理行为要求：法定代理人需以被代理人（无民事行为能力人）名义实施法律行为，且行为内容需符合其利益（如为治疗疾病、改善生活条件等）。
3. 办理过户手续：需准备监护关系证明（如法院指定监护人判决书）、房产证、双方身份证明等材料，至不动产登记中心办理过户。

示例：若父亲因阿尔茨海默病被认定为无民事行为能力人，其子女作为法定代理人，需先通过法院确认监护关系，再以父亲名义将房产过户至自己名下，且需证明该行为是为父亲养老或支付医疗费用等合理用途。

二、行为效力：需符合“利益最大化”原则，否则可能被撤销

根据《民法典》第35条，法定代理人实施民事法律行为时，不得损害被代理人的利益。若房产转让行为明显不利于被代理人（如低价转让、无合理用途），可能面临以下后果：

1. 被撤销风险：其他利害关系人（如其他子女、亲属）可向法院申请撤销该行为，要求恢复房产原状。
2. 赔偿损失：若法定代理人因故意或重大过失损害被代理人利益，需承担赔偿责任。

示例：若法定代理人将房产以远低于市场价转让给子女，且未用于被代理人生活或医疗，其他子女可起诉要求撤销转让行为，并要求法定代理人赔偿损失。

三、特殊情形：需额外程序或限制

1. 房产为夫妻共同财产：若房产属无民事行为能力人与配偶共有，需先分割共有部分（通常配偶占50%），再处理无民事行为能力人份额。分割需配偶同意，或通过法院判决。
2. 子女已成年且无其他继承人争议：若子女是唯一法定继承人，且房产转让是为被代理人利益（如支付护理费用），程序可简化，但仍需监护关系证明。
3. 存在多个法定代理人争议：若多名子女均主张代理权，需通过法院指定唯一监护人，避免程序冲突。

建议：若涉及无民事行为能力人房产转让，务必提前咨询律师，确保程序合法、行为有效。我是专业律师，擅长婚姻家事、房产纠纷领域，如有具体问题可直接向我提问。