买的房子只有认购协议书，该协议书在符合相关法律法规规定的条件下，是具备法律效力的，但具体效力需根据协议内容、双方主体资格以及是否存在违法违规情形进行综合判断。以下从多个角度为您详细分析：
一、认购协议书的有效情形
具备合同生效要件：
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，有效的民事法律行为需满足行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定且不违背公序良俗。房屋认购协议书亦应如此。双方（购房者与开发商）需为具有完全民事行为能力的主体，协议内容需是双方真实意思的表达，且不得违反法律法规的强制性规定。
- 例如，购房者需年满18周岁且精神健康，或是依法成立的法人或其他组织。若一方为限制民事行为能力人，则签订的认购协议书效力可能待定，需经法定代理人追认。
包含主要条款：
- 认购协议书若包含了当事人名称或姓名和住所、房屋基本状况（如位置、面积、户型）、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式及时间等主要内容，并出卖人已按约定收受购房款，则该协议书可认定为房屋买卖合同，具有法律效力（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条）。
预约合同的性质：
- 认购协议书是买卖双方为未来订立正式房屋买卖合同而设定的谈判义务，虽非最终签约，但具有预约合同的性质，对双方均有约束作用。若一方不履行预约合同约定的订立合同义务，对方有权要求其承担违约责任，如双倍返还定金等。
二、认购协议书可能无效的情形
主体不合格：
- 若签订认购协议书的一方或双方不具有相应的民事行为能力，如购房者是无民事行为能力人，则协议书无效。
意思表示不真实：
- 如一方以欺诈、胁迫手段订立协议书，损害国家利益；或恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，该协议书可被撤销或认定无效。例如，开发商故意隐瞒房屋的重大瑕疵，诱导购房者签订认购协议书，购房者可以基于欺诈为由请求撤销该协议书。
违反法律法规强制性规定：
- 如开发商未取得预售许可证即与购房者签订认购协议书，违反了相关法律规定，该协议书可能被认定为无效。认购协议书内容若违反限购政策等法律法规的强制性规定，也可能被认定为无效。
显失公平：
- 如房价明显过高或过低等显失公平的情形，认购协议书有可能被认定为可撤销。
三、认购协议书的内容与效力
- 认购协议书通常会明确记载双方的基本信息、房屋基本情况、房价及付款方式、定金相关条款等。若认购协议书满足法律规定的形式要件和实质要件，它就能作为预约合同，对买卖双方产生约束作用。买方需在约定期限内与卖方协商并签订正式合同，否则卖方有权没收定金；卖方也需在约定期间内保持房屋可供出售状态，否则可能构成违约。
四、特殊情况处理与建议
- 签署认购协议书时，开发商应确保已取得预售许可证，否则协议书无效。若认购协议书存在欺诈、胁迫等导致意思表示不真实的情形，或违反法律法规的禁止性规定，该协议书可能会被认定为无效或可撤销。
- 建议购房者在签订认购协议书前，仔细审查协议内容，确保其真实性、合法性及完整性。同时，购房者应要求开发商出示相关证件，如预售许可证等，以确认开发商的售房资格。
- 购房者应妥善保管好认购协议书原件，以便在后续使用或维权时能够提供有力的法律支持。若发生纠纷，购房者可以依据认购协议书向开发商主张权利，或向相关部门投诉、寻求法律援助。
综上所述，房屋认购协议书在符合法律规定及合同生效要件的情况下具有法律效力，但双方在签订前应仔细审查协议内容，确保主体资格合格、意思表示真实，并遵守相关法律法规，以避免可能的法律风险。若您在房屋买卖过程中遇到任何法律问题，欢迎直接向我咨询。