物业公司收取物业费，必须同时满足以下条件：

1. 具备相应资质与签订合法有效的物业服务合同

   • 企业资质：物业公司必须具备相应的物业管理资质，这是其提供物业服务并收取物业费的基础。同时，其工作人员也应持有相应的从业资格证书。
   • 合同签订：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位或业主委员会需与物业服务人签订前期物业服务合同或正式的物业管理委托合同。该合同对业主具有法律约束力，并应明确双方的权利和义务，包括服务范围、标准以及物业费的收取方式等关键内容。

2. 按照合同约定提供服务且服务质量达标

   • 服务内容履行：物业公司应按照合同约定，全面、适当地履行服务义务，包括但不限于房屋及配套设施设备的维修、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护。例如，定期清扫小区、安排保安值班巡逻、检查和维护电梯消防设备等。
   • 服务质量保障：提供的服务应当达到合同约定的质量标准，并接受业主和相关部门的监督与检查。如服务质量不达标，业主有权要求改进，甚至通过合法途径解决纠纷。

3. 明示服务收费标准并遵守相关法律法规和政策规定

   • 收费原则遵循：根据《物业管理条例》第四十条，物业服务收费应遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，确保费用的透明性和与服务质量的匹配性。
   • 收费标准确定：具体标准由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，且应符合政府价格主管部门的相关规定和指导价范围。不得擅自提高收费标准、扩大收费范围或重复收费。
   • 明示与通知：根据《物业服务收费管理办法》第八条，物业公司应在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、标准以及收费项目、收费标准等，并在收费前提前通知业主，开具合法的收费发票。

4. 业主实际享受服务（特殊情况处理）

   • 服务享受与费用支付：即使业主未实际居住，只要物业服务企业提供了服务，仍有权根据合同约定收取物业费。但在此情况下，应考虑给予适当的优惠或减免，具体需根据合同约定或双方协商确定。
   • 特殊情况处理：如房屋在买卖过程中已办理过户手续但未实际入住，新业主仍需承担物业费；若房屋出租，通常由业主承担物业费，但双方另有约定的除外。

法律后果与维权途径：

• 若物业公司未满足上述条件而收取物业费，业主有权拒绝支付，并可通过合法途径维护自身权益，如向相关部门投诉、协商或寻求法律援助。
• 若业主认为物业服务质量不达标或收费不合理，可与物业公司协商改进或调整物业费；若问题无法解决，可通过业主大会决议与物业重新协商服务条款或寻求法律途径解决。

建议：

• 业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，特别是关于物业费收取和服务质量的标准。
• 物业公司应严格遵守相关法律法规和政策规定，确保服务的提供和质量与收费相匹配，以维护良好的物业服务秩序和业主的合法权益。

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