业主要与物业签保密协议，这一行为的合法性取决于协议的具体内容以及签订协议的程序。以下是对此问题的详细分析：
协议内容的合法性：
- 如果保密协议的内容涉及业主的合法权益，如限制业主对物业服务的监督权、知情权等，或者违反法律、行政法规的强制性规定，那么这样的协议是无效的。
- 如果保密协议仅仅是针对某些特定的商业信息、管理策略等进行保密，且不违反法律法规，也不损害业主的合法权益，那么这样的协议在双方自愿、平等的基础上签订，是可能具有法律效力的。
签订程序的合法性：
- 业委会作为业主的代表机构，其行为应当符合法律法规和业主大会的决议。如果业委会未经业主大会的授权或同意，擅自与物业签订保密协议，那么这样的行为是违法的，所签订的协议也可能因此而无效。
- 如果业委会在签订保密协议前，已经获得了业主大会的授权或同意，且签订过程符合法律法规的要求，那么这样的协议在程序上是合法的。
实际案例的参考：
- 以福州某小区为例，业委会与物业私自签订保密协议，约定三年内不换物业、不降物业费等，这一行为被认定为侵害了全体业主的权益，因此该协议被认定为无效。这表明，如果保密协议的内容或签订程序违反法律法规或损害业主权益，那么这样的协议是不合法的。
综上所述，业主要与物业签保密协议的合法性取决于协议的具体内容和签订程序。在签订前，建议业主或业委会咨询专业律师，确保协议内容的合法性和签订程序的合规性。如果协议内容或签订程序存在问题，那么这样的协议可能是无效的，甚至可能引发法律纠纷。因此，在签订保密协议时，务必谨慎对待，确保自身权益不受损害。