订房定金能否退还，主要取决于违约方是谁、合同的具体约定以及是否存在不可归责于双方的原因。以下是详细分析：
购房者自身原因导致的违约
- 法律后果：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，如果购房者因自身原因（如突然不想买了、资金问题等）单方面违约不履行购房合同，那么卖方有权不退还定金。
- 举例：小李支付了购房定金后，因其个人原因不想购买，开发商有权不退定金。
开发商原因导致的违约
- 法律后果：同样依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，如果是开发商方面的原因（如未取得预售许可证、房屋抵押、擅自变更规划设计等）导致购房者无法实现购房目的，购房者有权要求开发商双倍返还定金。
- 举例：开发商在签订定金合同后将房屋卖给第三方，购房者可以要求双倍返还定金。
不可归责于双方的原因导致合同无法订立
- 法律后果：如果因政策变化、不可抗力等不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。
- 举例：
- 政策变化：政府出台限购政策导致购房者失去购房资格，或无法办理贷款，购房者可以要求退还定金。
- 不可抗力：如自然灾害导致房屋严重受损且购房者不愿意继续购买，开发商应退还定金。
合同条款协商一致的问题
- 法律后果：在签订正式购房合同时，如果购房者和开发商就合同的具体条款（如交房时间、装修标准、违约责任等）进行协商但最终未能达成一致意见，导致合同无法签订，这种情况下定金应当退还。因为双方都没有违约行为，不能简单地将责任归咎于某一方。
处理建议：
- 仔细查看合同条款：在处理订房定金退还问题时，首先应仔细查看购房合同中的相关条款和约定，了解定金的性质、用途及退还条件。
- 收集和保留证据：购房者应注意收集和保留相关证据，如认购协议、定金收据、与开发商的沟通记录等，以便在需要时维护自己的合法权益。
- 及时沟通协商：如果遇到定金退还问题，建议首先与开发商进行沟通协商，尝试达成一致意见。
- 通过合法途径解决纠纷：若与开发商协商不成，可以通过向消费者协会投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼等方式解决纠纷。
综上所述，订房定金的退还问题需根据具体情况及法律法规综合判断。购房者在处理此类问题时，应充分了解相关法律法规和合同条款，并妥善保留相关证据，以维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。