结论前置：

1. 租赁期限超过20年的部分无效。
2. 租赁期限届满后，当事人可续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不得超过20年。

详细分析：

一、租赁期限超过20年的部分无效

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。这一规定是法律的强制性规范，旨在维护租赁市场的正常秩序和交易安全，防止通过过长的租赁期限规避法律风险或不合理限制租赁物的使用、处分权利。因此，如果租赁合同中约定的期限超过了20年，那么超出20年的部分将不具有法律效力。例如，若合同约定租赁期限为30年，则前20年有效且受法律保护，而后10年则视为无效。这意味着在超出的期限内，出租人有权选择不再继续出租，而承租人不能以此为由要求强制履行租赁合同。

二、租赁期限届满后的处理

当20年的租赁期限届满时，若双方希望继续维持租赁关系，可协商续订租赁合同。但需注意的是，续订后的租赁期限自续订之日起亦不得超过20年。这是法律对租赁双方利益的平衡和保护，既确保了出租人对租赁物的长期处分权和利用权，又防止了承租人因长期占用租赁物而影响租赁物的市场流通和价值实现。例如，若原租赁合同期限为20年，租赁期满后双方协商续订，那么新约定的租赁期限从续订之日起同样不能超过20年。

三、实际操作建议

1. 在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限。避免约定过长的租赁期限，以减少不必要的法律风险和纠纷。
2. 如双方在合同中已约定超过20年的租赁期限，虽然超出部分无效，但双方仍可通过协商解决因此产生的争议。然而，为减少麻烦和潜在风险，建议在合同签订之初即遵守法律规定。
3. 在租赁期限届满前，双方应提前沟通并协商续订事宜。确保续订后的租赁期限符合法律规定，并明确各自的权利和义务。

总结与建议：

租赁合同的期限管理对于维护双方权益和市场秩序至关重要。在签订和续订租赁合同时，务必确保遵守《民法典》关于租赁期限的相关规定。如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，可以直接向我提问，我将为你提供专业的法律意见和帮助。