商品房买卖合同纠纷并不必然属于专属管辖，其管辖规则需根据纠纷性质及合同约定综合判断。具体分析如下：

一、专属管辖的适用范围

根据《民事诉讼法》第三十四条，专属管辖主要适用于以下两类不动产纠纷：

1. 因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷
   例如：房屋所有权归属争议、共有权分割纠纷、相邻权侵权纠纷等。此类纠纷因直接涉及不动产的物权变动或使用，需由不动产所在地法院专属管辖，以确保案件审理与执行效率。

2. 政策性房屋买卖合同纠纷
   政策性房屋（如经济适用房、公租房、限价房等）的买卖合同纠纷，因涉及公共利益或政府调控政策，通常由房屋所在地法院专属管辖。

二、普通商品房买卖合同纠纷的管辖规则

若纠纷不涉及上述专属管辖情形，则属于普通合同纠纷，适用以下规则：

1. 约定管辖优先
   若合同双方通过书面协议约定了管辖法院（如“发生争议由甲方所在地法院管辖”），且该约定不违反级别管辖和专属管辖规定，则从其约定。

2. 法定管辖补充
   未约定管辖时，由被告住所地或合同履行地法院管辖。在商品房买卖合同中，合同履行地通常为房屋所在地（即不动产所在地），但若合同明确约定其他履行地（如付款地），则以约定为准。

三、实务中的关键区分点

四、法律建议

1. 审查合同条款：签订商品房买卖合同时，建议明确约定管辖法院，避免后续争议。
2. 区分纠纷类型：若涉及房屋权属争议或政策性房屋，需向不动产所在地法院起诉；若为普通合同纠纷，可依据约定或法定管辖选择法院。
3. 及时固定证据：无论管辖如何，均需保留合同、付款凭证、沟通记录等证据，以支持诉讼请求。

示例：

• 若购房者因开发商未按时交房提起诉讼，且合同未约定管辖，则可向被告住所地或房屋所在地法院起诉。
  
• 若购房者主张房屋所有权归属，则必须向房屋所在地法院提起专属管辖诉讼。

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