购房定购单一般不算作正式的购房合同，但在特定条件下具有合同效力。以下是对这一问题的详细分析：
一、购房定购单与正式购房合同的区别
性质与目的：
- 购房定购单：通常是在购房者与开发商或卖家达成初步购房意向后，为确保交易顺利进行而签订的一份协议。它主要起到预约和担保的作用，即购房者支付一定金额的定金作为未来履约的担保。
- 正式购房合同：是购房者与开发商或卖家就房屋买卖事宜达成的全面、具体的协议，具有法律约束力，明确了双方的权利和义务。
内容与条款：
- 购房定购单：内容相对简单，主要包含购房者的基本信息、所购房屋的基本信息、定金金额及支付方式等。
- 正式购房合同：内容更为详尽，包括房屋的具体信息（如位置、面积、户型等）、价款及支付方式、交付时间、违约责任等。
二、购房定购单的合同效力
一般情况：
- 购房定购单本身并不等同于正式购房合同，它只是一种预约合同或担保合同。在双方未签订正式购房合同前，购房定购单主要起到约束双方行为、确保交易顺利进行的作用。
特定条件下的合同效力：
- 如果购房定购单中包含了合同的主要条款（如当事人的名称或姓名和住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违约责任等），并且双方均表示愿意受其约束，那么该定购单在特定条件下可能被视为具有合同效力。
- 此外，如果双方在实际履行过程中已经按照定购单的内容进行了交易，并且没有提出异议，那么该定购单也可能被视为具有合同效力。
三、法律建议
签订正式购房合同：
- 为确保自身权益，购房者应在签订购房定购单后，尽快与开发商或卖家签订正式购房合同。正式购房合同应明确双方的权利和义务，避免后续产生纠纷。
仔细审查合同条款：
- 在签订任何合同前，购房者都应仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保障。特别是关于定金、价款、交付时间、违约责任等关键条款，应予以特别关注。
咨询专业律师：
- 如果购房者对购房定购单或正式购房合同有任何疑问或担忧，可以咨询专业律师。作为专业律师，我可以为你提供详细的法律解释和建议，帮助你更好地维护自身权益。
总结来说，购房定购单一般不算作正式的购房合同，但在特定条件下可能具有合同效力。为确保自身权益，购房者应在签订购房定购单后尽快签订正式购房合同，并仔细审查合同条款。如有任何疑问或担忧，可以直接向我咨询。