普通商品房买卖纠纷确实适用民诉的专属管辖。以下从几个方面为你详细分析：

一、专属管辖的法律依据

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。商品房作为不动产的一种，其买卖纠纷自然应遵循这一规定，即由房屋所在地的人民法院专属管辖。

二、专属管辖的排他性

专属管辖具有排他性，意味着一旦确定某类案件适用专属管辖，那么该类案件就只能由特定的法院管辖，其他法院无权管辖。在商品房买卖纠纷中，这种排他性确保了案件能够由对不动产情况最为熟悉的法院进行审理，有利于法院查明事实、准确适用法律，并保障判决的有效执行。

三、专属管辖的实际意义

1. 便于法院调查取证：房屋所在地法院对当地的不动产情况、市场环境等有更深入的了解，能够更方便地获取相关证据，进行实地调查。
2. 提高诉讼效率：专属管辖避免了因管辖权争议而导致的诉讼程序延误，使得案件能够更快地进入实体审理阶段。
3. 确保法律适用一致：由同一法院审理类似案件，有助于确保法律适用的一致性和公正性，维护当事人的合法权益。

四、实际操作中的注意事项

1. 确定管辖法院：当事人在提起商品房买卖纠纷诉讼时，应首先确定房屋所在地的人民法院，并向该法院提交起诉材料。
2. 准备相关证据：为了支持自己的诉讼请求，当事人应准备充分的证据，如商品房买卖合同、付款凭证、房屋质量检测报告等。
3. 遵循诉讼程序：在诉讼过程中，当事人应遵循法院的诉讼程序，按时参加庭审，履行举证、质证等义务。

五、特殊情况的处理

虽然商品房买卖纠纷通常适用专属管辖，但也存在一些特殊情况。例如，如果商品房买卖合同中约定了仲裁条款，那么当事人应按照约定向仲裁机构申请仲裁，而不是向法院提起诉讼。此外，如果涉及跨地区的商品房买卖纠纷，且合同中有特别约定管辖法院的条款，那么也可能按照约定来确定管辖法院。但这种情况较为少见，且需要合同条款明确、合法有效。

建议：在遇到商品房买卖纠纷时，当事人应首先了解相关法律法规和管辖规定，确定正确的管辖法院，并准备充分的证据来支持自己的诉讼请求。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。