商品房买卖纠纷一般不属于专属管辖，而是遵循合同纠纷的管辖规则。以下是对此问题的详细分析：

一、专属管辖的定义与范围

专属管辖是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，且当事人也不得以协议方式变更这一管辖制度。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，专属管辖主要包括以下三种情况：

1. 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
2. 因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
3. 因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

二、商品房买卖合同纠纷的性质

虽然商品房属于不动产，但商品房买卖合同纠纷并不直接等同于不动产纠纷。根据相关司法解释和实务理解，《民事诉讼法》所规定的不动产纠纷主要是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。而商品房买卖合同纠纷本质上是一种合同债权纠纷，涉及的是买卖双方基于合同产生的权利义务关系，如合同的履行、违约等问题，而非不动产物权的直接变动。

三、商品房买卖合同纠纷的管辖规则

1. 法定管辖：

   • 商品房买卖合同纠纷通常应按照合同纠纷的管辖规则来确定管辖法院，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。在房屋买卖合同中，合同履行地通常指的是房屋所在地，因此，在没有特殊约定的情况下，商品房买卖合同纠纷可由被告住所地或房屋所在地人民法院管辖。

2. 协议管辖：

   • 合同双方也可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。这种协议管辖不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。在商品房买卖合同中，双方可以依法约定管辖法院，该约定应优先于一般管辖原则适用。

四、特殊情况下的专属管辖

在商品房买卖过程中，如果涉及到不动产物权的确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，这些纠纷虽然可能起源于买卖合同，但因其本质是不动产物权纠纷，所以应按照不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地法院管辖。然而，这种情况在商品房买卖合同纠纷中相对较少见，更多的还是合同债权纠纷。

五、实际操作建议

• 在签订商品房买卖合同时，建议双方明确约定管辖条款，以避免未来发生纠纷时因管辖问题产生不必要的争议和延误。
• 如遇管辖争议或不确定纠纷性质时，可以直接向我咨询，我会根据具体情况和法律规定来确定管辖法院，并提供专业的法律建议。

综上所述，商品房买卖纠纷一般不属于专属管辖范畴，而是可以根据当事人的约定或法律规定来确定管辖法院。在处理具体案件时，应明确纠纷性质并据此选择正确的管辖法院。