针对您提出的“工业用地转让并变更土地性质怎么办”的问题，这是一个涉及多个法律环节和复杂程序的严谨过程。以下是我为您整理的详细解答：

一、法律依据与基础概念

首先，我们需要明确的是，工业用地的转让和土地性质的变更必须遵循相关法律法规，主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及各地出台的土地管理相关法规和政策。工业用地通常指的是用于工业生产、仓储等用途的土地，其土地性质变更可能涉及从工业用地转为商业用地、住宅用地等。

二、转让与变更的一般流程

1. 申请与受理：

   • 您需要向当地自然资源部门（或原国土资源部门）提交书面申请，包括申请书、企业营业执照（如为个人则提供身份证明）、土地权属证书及相关决策文件（如股东会决议等）。
   • 自然资源部门会对您的材料进行初步审查，符合要求的会予以受理。

2. 土地调查与评估：

   • 自然资源部门会组织地籍调查，核实土地信息，包括土地面积、位置、用途等。
   • 同时，会委托有资质的土地评估机构对土地价值进行评估，以确定土地出让金的数额。

3. 拟定方案并审批：

   • 自然资源部门会根据调查结果和评估报告，拟定土地转让及性质变更方案。
   • 该方案需要报当地政府审批，审批过程中会综合考虑城市规划、土地利用总体规划等因素。

4. 补交土地出让金：

   • 根据变更后的土地性质和评估价值，您需要补缴土地出让金。出让金的数额通常依据土地市场价格与原划拨成本（如为划拨土地）的差价确定。

5. 签订土地出让合同：

   • 补缴出让金后，自然资源部门会与您（或新土地使用者）签订土地出让合同，明确双方的权利义务。

6. 办理土地变更登记：

   • 持土地出让合同、缴纳凭证及审批文件，向不动产登记机构申请变更登记。
   • 不动产登记机构会注销原土地权属证书，并颁发新的土地权属证书。

三、特殊情况处理

1. 地上建筑物及附属设施：

   • 如果土地上有建筑物或附属设施，需要对它们进行评估和处置。可以选择拆除或保留，并办理相应的产权变更手续。

2. 职工安置与补偿：

   • 如果土地转让涉及企业职工工作场地的变更或企业改制，应妥善安置职工并给予合理补偿。

3. 规划调整与信息公开：

   • 与城市规划部门沟通协调，必要时进行规划修改和审批。
   • 同时，应公开相关信息，接受社会监督，确保过程的透明度和公正性。

4. 经营性用地特殊处理：

   • 如果变更后的土地用途为经营性用地（如商业用地、住宅用地等），可能需要由土地收购储备机构收储后，通过公开招标、挂牌或拍卖方式供应土地。

四、注意事项

1. 严格遵守法律法规：

   • 确保整个过程的合法性和合规性，遵循国家法律法规及当地政策规定。

2. 税务处理：

   • 变更土地性质可能涉及增值税、土地增值税等税务问题，需根据当地税务部门规定处理。

3. 城市规划与环境保护：

   • 考虑城市规划、环境保护等因素，进行充分的调研和评估，确保项目符合相关规定。

综上所述，工业用地转让并变更土地性质是一个复杂且严谨的法律过程。在实际操作中，建议您严格按照法律法规和政策规定进行操作，确保每一步都合法合规。同时，妥善处理各种特殊情况和注意事项，以保障项目的顺利进行和各方权益的合法权益。如有需要，您可以咨询专业的法律人士或土地管理机构以获取更详细的指导和帮助。