小区外商业街门面外的东西被偷，物业和业主的责任认定需视具体情况而定。以下是从不同角度进行的分析：
物业的责任认定
合同约定：
- 若物业服务合同中明确约定了物业对小区外商业街门面区域负有安全保障义务，如安排保安定时巡逻、设置监控设备等，而物业未履行这些义务，导致财物被盗，那么物业可能需要承担相应的违约责任。
- 依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务人应维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。若物业未按合同约定和相关规定履行安全保障义务，存在明显过错，业主可要求物业承担一定赔偿责任。
过错程度：
- 如果物业在管理中存在明显过错，如保安未按规巡逻、监控损坏未及时修复等，导致无法查清盗窃情况或无法及时发现和处理盗窃行为，物业可能需要承担赔偿责任。
- 反之，如果物业已尽到合理的安全保障义务，如正常巡逻、门禁管理完备等，而财物被盗是由于小偷手段隐蔽等不可预见因素导致的，物业通常无需担责。
业主的责任认定
自身保管义务：
- 业主有义务妥善保管自己的财物，特别是在公共区域或门面外等可能存在安全风险的地方。如果业主自身保管不善，如未将贵重物品妥善存放或未采取必要的防盗措施，导致财物被盗，业主可能需要自行承担部分或全部责任。
证据收集与举证：
- 在责任认定过程中，业主需要收集相关证据来证明自己的损失以及物业可能存在的过错。例如，可以提供监控录像、报警记录、物品购买凭证等证据来支持自己的主张。
- 如果业主无法提供充分证据来证明物业存在过错或自己已尽到保管义务，那么在责任认定上可能会处于不利地位。
建议与措施
查看物业服务合同：
- 业主应仔细查看物业服务合同中的相关条款，了解物业对安全保障义务的具体约定。这有助于在发生盗窃事件时明确责任归属。
及时报警并收集证据：
- 一旦发现财物被盗，业主应立即报警并收集相关证据。这有助于后续的责任认定和赔偿协商。
与物业协商或走法律途径：
- 如果业主认为物业存在过错并应承担赔偿责任，可以与物业进行协商。如果协商无果，业主可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。
举例说明：假设某小区外商业街门面外的店铺内财物被盗，经调查发现是由于物业未按时巡逻且监控设备损坏未及时修复导致的。在此情况下，物业可能需要承担相应的赔偿责任。而如果店铺内财物被盗是由于小偷手段隐蔽且业主未采取必要的防盗措施导致的，那么业主可能需要自行承担部分或全部责任。
总结与提醒：在处理小区外商业街门面外财物被盗的责任认定问题时，需要综合考虑物业服务合同的约定、物业的过错程度以及业主的自身保管义务等因素。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。